Kuntoarvio ja PTS (pitkän tähtäimen suunnitelma) ovat taloyhtiön hallituksen tärkeimpiä työkaluja korjaustarpeiden ennakointiin, mutta moni hallitus tilaa ne vasta kun jotain on jo mennyt rikki. Kunnossa pidetty taloyhtiö säästää rahaa pitkällä aikavälillä, koska yllättäviä ja kalliita hätäkorjauksia tulee vähemmän. Tässä artikkelissa käydään läpi, mitä kuntoarvio ja PTS tarkalleen ovat, milloin ne kannattaa tilata ja mitä niiden hinnasta saa.
Mitä kuntoarvio tarkalleen tarkoittaa
Kuntoarvio on rakennusalan asiantuntijan tekemä silmämääräinen ja aistinvarainen katselmus, jossa käydään läpi rakennuksen, LVIS-järjestelmien ja piha-alueiden kunto. Arvioija ei pura rakenteita eikä tee mittauksia laajamittaisesti – kyse on kokeneen silmän tekemästä kartoituksesta, joka nojaa vanhoihin asiakirjoihin, huoltokirjaan ja havaintoihin paikan päällä.
Kuntoarvion tekee yleensä rakennusalan insinööri tai muu pätevöitynyt asiantuntija, usein yhteistyössä LVI- ja sähköasiantuntijan kanssa. Raportin lopputuloksena syntyy PTS-ehdotus eli esitys tulevista korjaustarpeista 10 vuoden ajalle, luokiteltuna kiireellisyyden mukaan.
Yleinen väärinkäsitys on, että kuntoarvio ja kuntotutkimus tarkoittaisivat samaa asiaa. Kuntotutkimus on paljon syvällisempi ja kalliimpi selvitys, jossa esimerkiksi porataan näytteitä rakenteista tai avataan seiniä – sitä tehdään yleensä vasta, kun kuntoarviossa on noussut esiin epäilys tietystä ongelmasta, kuten kosteusvauriosta putkihormissa.
PTS eli pitkän tähtäimen suunnitelma käytännössä
PTS kokoaa kuntoarvion havainnot aikataulutetuksi listaksi: mitä korjataan, milloin ja mitä se todennäköisesti maksaa. Hyvä viiden vuoden korjaussuunnitelma antaa hallitukselle konkreettisen työkalun talousarvion ja vastikkeiden suunnitteluun – osakkaat näkevät etukäteen, milloin esimerkiksi julkisivu tai putkisto on vuorossa.
Käytännön esimerkki: 1970-luvun kerrostaloyhtiössä Tampereella kuntoarviossa nousi esiin, että vesikatto on teknisen käyttöikänsä lopussa noin viiden vuoden kuluttua ja että salaojat ovat todennäköisesti alkuperäiset. PTS:ään kirjattiin katon uusiminen vuodelle 2029 ja salaojien kuntotutkimus jo seuraavalle vuodelle. Kun hallitus tiesi tämän etukäteen, se pystyi nostamaan hoitovastiketta maltillisesti useamman vuoden aikana sen sijaan, että osakkaille olisi tullut yllättävä 4 000–6 000 euron ylimääräinen vastike kerralla.
Milloin kuntoarvio kannattaa tilata
Suomen Isännöintiliitto ja alan käytäntö suosittelevat kuntoarvion päivittämistä noin viiden vuoden välein. Muutamia tilanteita, joissa kuntoarvio kannattaa tilata riippumatta viimeisimmästä ajankohdasta:
Ennen suurempaa korjauspäätöstä. Jos taloyhtiössä puhutaan putkiremontista tai julkisivukorjauksesta, tuore kuntoarvio antaa hallitukselle ja yhtiökokoukselle faktapohjan päätöksenteolle.
Kun rakennus lähestyy 30–40 vuoden ikää. Tässä vaiheessa moni tekninen järjestelmä – putket, katto, ikkunat – on tullut käyttöikänsä päähän samanaikaisesti, ja korjaukset kannattaa aikatauluttaa järkevästi päällekkäisyyksien välttämiseksi.
Kiinteistökauppaa suunniteltaessa. Ostaja tai myyjä voi haluta ajantasaisen kuntoarvion osana kaupan valmistelua, vaikka isännöitsijätodistus antaakin jo osan tiedosta.
Pienessä, alle 10 huoneiston taloyhtiössä kuntoarvio saatetaan kokea turhan raskaaksi kuluksi, ja osa hallituksista yrittää selvitä ilman sitä. Tämä on riski: pienessäkin yhtiössä korjausvelka kasaantuu huomaamatta, ja korjausvelan kasvaessa hallitsemattomaksi osakkaiden maksukyky voi yllättäen joutua koetukselle.
Mitä kuntoarvio ja PTS maksavat
Hinta riippuu rakennuksen koosta, iästä ja siitä, kuinka moni asiantuntija arvioon osallistuu. Suuntaa antavia lukuja:
Pienessä, alle 10 huoneiston rivitaloyhtiössä kuntoarvio maksaa tyypillisesti 1 500–3 000 euroa. Keskikokoisessa 10–30 huoneiston kerrostaloyhtiössä hinta liikkuu useimmiten 3 000–6 000 euron välillä. Yli 30 huoneiston taloyhtiössä, jossa mukana on erillinen LVIS-asiantuntija, hinta voi nousta 6 000–12 000 euroon riippuen rakennuksen teknisestä monimutkaisuudesta.
Hintaan vaikuttaa myös se, tilataanko pelkkä kuntoarvio vai kuntoarvio ja PTS pakettina – useimmat konsultit tarjoavat näitä yhdessä, koska PTS syntyy suoraan kuntoarvion havainnoista.
Kuka kuntoarvion tilaa ja kuka sen tekee
Kuntoarvion tilaa käytännössä aina taloyhtiön hallitus, usein isännöitsijän valmistelemana. Isännöitsijä kilpailuttaa yleensä 2–3 kuntoarvioyritystä ja tuo tarjoukset hallituksen käsittelyyn. Tässä kohtaa teknisen isännöinnin osaaminen on hyödyksi, koska tarjousten sisältöä ja laajuutta on vaikea vertailla ilman rakennustekniikan tuntemusta.
Itse arvioinnin tekee rakennusinsinööri tai rakennusarkkitehti, jolla on kokemusta olemassa olevien rakennusten kuntoarvioinnista – tästä on olemassa myös RT-kortiston mukainen pätevyysvaatimus (KH 90-00534 -ohjeen mukainen kuntoarvioijan pätevyys). Kannattaa varmistaa tarjouspyynnössä, että tarjoaja täyttää nämä pätevyysvaatimukset, sillä ala ei ole viranomaisvalvonnan alainen samalla tavalla kuin esimerkiksi tilintarkastus.
Yleisimmät virheet kuntoarvion tilaamisessa
Hallitukset toistavat muutamia samoja virheitä vuodesta toiseen. Ensimmäinen on se, että kuntoarvio tilataan liian myöhään – vasta kun putki on jo vuotanut tai katto alkanut vuotaa sisään. Silloin arviosta ei enää saada ennakoivaa hyötyä, vaan se tehdään korjauksen jälkiselvityksenä.
Toinen virhe on tyytyä halvimpaan tarjoukseen tarkistamatta, mitä se kattaa. Osa halvemmista tarjouksista jättää LVIS-järjestelmät kokonaan arvion ulkopuolelle, jolloin taloyhtiö luulee saaneensa kattavan kuvan, vaikka putket ja sähköjärjestelmä jäävät pimentoon.
Kolmas virhe on PTS:n unohtaminen kaappiin tilaamisen jälkeen. Suunnitelma pitää käydä läpi hallituksessa vuosittain ja päivittää talousarvion yhteydessä – muuten se vanhenee nopeasti eikä palvele enää päätöksentekoa.
UKK – usein kysyttyä kuntoarviosta ja PTS:stä
Onko kuntoarvio pakollinen asunto-osakeyhtiölle?
Ei ole lakisääteinen velvoite, mutta asunto-osakeyhtiölaki edellyttää hallitusta pitämään kiinteistön kunnossa ja huolehtimaan hyvästä kiinteistönpidosta. Kuntoarvio on käytännössä paras työkalu tämän velvollisuuden täyttämiseen, ja monissa yhtiöissä siitä on tullut vakiintunut käytäntö noin viiden vuoden välein.
Voiko kuntoarvion tilata ilman isännöitsijää?
Hallitus voi tilata kuntoarvion suoraan, mutta isännöitsijän mukanaolo helpottaa tarjousten vertailua ja varmistaa, että arviointi kattaa kaikki oleelliset osa-alueet, kuten LVIS-järjestelmät ja pihan rakenteet.
Mitä eroa on kuntoarviolla ja kuntotutkimuksella?
Kuntoarvio on yleiskatsaus, joka perustuu silmämääräiseen havainnointiin ja olemassa oleviin asiakirjoihin. Kuntotutkimus on kohdennettu, syvällisempi selvitys tietystä rakenteesta tai ongelmasta, ja siihen voi kuulua näytteenottoa tai rakenteiden avaamista.
Yhteenveto hallitukselle
Kuntoarvio ja siihen pohjautuva PTS eivät ole kertaluonteinen kuluerä, vaan jatkuva osa taloyhtiön kiinteistönpitoa. Kun suunnitelma pidetään ajan tasalla ja käydään läpi vuosittain talousarvion yhteydessä, hallitus pystyy ennakoimaan isot menoerät ja jakamaan ne osakkaille hallitummin.
Yksittäisen taloyhtiön tilanne – rakennuksen ikä, aiemmat korjaukset ja tekninen kunto – vaikuttaa aina siihen, minkälainen kuntoarvio ja aikataulu ovat tarpeen. Tarkempien päätösten tueksi kannattaa kääntyä isännöitsijän tai rakennustekniikan asiantuntijan puoleen ennen suurempien korjaushankkeiden käynnistämistä.