Lisätöiden hinnoittelu isännöintisopimuksessa ratkaisee usein enemmän kuin kuukausipalkkio sitä, mitä taloyhtiön isännöinti vuodessa oikeasti maksaa. Kun hallitus vertailee tarjouksia tai tarkistaa nykyistä sopimusta, lisätöiden hinnoittelu jää helposti liitteeksi, jota kukaan ei lue ennen ensimmäistä yllättävää laskua. Tässä artikkelissa käydään läpi, mitä lisätöiksi yleensä lasketaan, miten niitä hinnoitellaan ja miten hallitus pitää kustannukset ennustettavina.
Mistä peruspalvelun ja lisätyön raja syntyy
Raja vedetään isännöintisopimuksen tehtäväluettelossa. Suomen Isännöintiliiton laatima tehtäväluettelo on alan yleisin pohja: siinä jokainen tehtävä merkitään joko kiinteään palkkioon sisältyväksi tai erikseen laskutettavaksi. Jos luetteloa ei ole liitetty sopimukseen tai se on täytetty huolimattomasti, tulkintariidat ovat lähes varmoja.
Peruspalveluun kuuluvat tyypillisesti varsinaisen yhtiökokouksen valmistelu ja pitäminen, sovittu määrä hallituksen kokouksia (usein 4-6 vuodessa), talousarvion ja tilinpäätöksen laadinta, vastikeseuranta sekä tavanomainen kunnossapidon ohjaus. Kaikki, mikä menee tämän yli, on lisätyötä. Kannattaa tarkistaa myös, kuuluuko kirjanpito kiinteään hintaan vai onko se ulkoistettu ja laskutetaan erikseen.
Tarkempi kuvaus tehtävien jaosta löytyy artikkelista isännöintisopimuksen tehtäväluettelo ja sen liitteet.
Tyypilliset lisätyöt ja niiden hintataso
Hinnat vaihtelevat paikkakunnan, toimiston koon ja taloyhtiön monimutkaisuuden mukaan. Helsingissä ja Espoossa tuntihinnat ovat yleensä korkeampia kuin esimerkiksi Pohjois-Savossa tai Kainuussa. Seuraavat haarukat ovat suuntaa-antavia arvioita, eivät hintasuosituksia:
Tuntiveloitus erityistehtävistä on yleensä 80-150 €/h + alv. Ylimääräinen yhtiökokous maksaa usein 300-700 €, ja hinta riippuu siitä, sisältyvätkö kokouskutsut, materiaalit ja pöytäkirja. Sovitun määrän ylittävä hallituksen kokous laskutetaan tavallisesti 150-350 €:lla. Osakkaalta perittävät maksut, kuten isännöitsijätodistus tai muutostyöilmoituksen käsittely, ovat usein 50-200 € kappaleelta.
Suurin yksittäinen erä syntyy korjaushankkeista. Putkiremontin, julkisivukorjauksen tai lämmitystavan muutoksen hallinnointi hinnoitellaan joko tuntiperusteisesti, kiinteänä hankepalkkiona tai prosenttiosuutena urakan arvosta, tyypillisesti 1-3 %. Prosenttimalli on yksinkertainen, mutta se ei kannusta pitämään urakkahintaa alhaisena.
Arvonlisävero on taloyhtiölle todellinen kulu
Asunto-osakeyhtiö ei yleensä ole arvonlisäverovelvollinen, joten se ei voi vähentää maksamaansa veroa. Kun yleinen verokanta on 1.9.2024 alkaen ollut 25,5 %, 120 euron tuntihinta tarkoittaa käytännössä yli 150 euroa. Tarjouksia vertailtaessa kaikki hinnat kannattaa muuttaa samaan muotoon, joko verollisiksi tai verottomiksi.
Lisätöiden hinnoittelu käytännössä – esimerkki rivitaloyhtiöstä
Otetaan esimerkiksi 14 huoneiston rivitaloyhtiö Tampereen seudulla. Kuukausipalkkio on 420 €, eli 5 040 € vuodessa. Samana vuonna yhtiössä käsitellään vesivahinko, pidetään ylimääräinen yhtiökokous ikkunaremontin hyväksymiseksi ja hallitus kokoontuu kahdeksan kertaa sopimuksen viiden sijaan.
Lisälaskuja kertyy helposti 2 000-3 000 €, mikä on yli 40 % kiinteästä palkkiosta. Mikään laskuista ei välttämättä ole perusteeton. Hallitus kuitenkin yllättyy, koska se ei ollut ottanut lisätöitä talousarviossa huomioon. Kokenut hallituksen puheenjohtaja varaa talousarvioon erillisen rivin isännöinnin lisätöille aina, kun yhtiöllä on PTS:ssä hanke seuraavan 12 kuukauden aikana.
Myytti: kiinteä hinta tarkoittaa, ettei lisälaskuja tule
Monet hallitukset valitsevat isännöintitoimiston, jonka tarjouksessa lukee ”kaikki sisältävä kiinteä hinta”. Täysin kiinteää isännöintiä ei käytännössä ole. Lähes jokaisessa sopimuksessa vahinkojen selvittely, korjaushankkeet, oikeudelliset riidat ja vastikesaatavien perintä on rajattu kiinteän hinnan ulkopuolelle.
Asia toimii myös toisin päin. Halvin kuukausipalkkio ei kerro mitään kokonaiskustannuksesta, jos sama toimisto veloittaa jokaisesta puhelusta ja sähköpostista. Tämän takia tarjousten vertailu kannattaa tehdä koko vuoden arvioidulla kokonaiskulla – siitä enemmän artikkelissa tarjousten vertailu: palkkio, palvelut ja lisätyöt.
Yleisimmät virheet lisätöiden sopimisessa
Kolme virhettä toistuu taloyhtiöstä toiseen.
Ensimmäinen virhe on se, että hinnasto puuttuu sopimuksesta kokonaan. Silloin hinnat perustuvat toimiston kulloinkin voimassa olevaan hinnastoon, jota voidaan muuttaa ilman neuvottelua. Hinnasto kannattaa liittää sopimukseen, ja siihen kannattaa sopia korotusten peruste, esimerkiksi sidonta elinkustannusindeksiin.
Toinen virhe on tilausoikeuden jättäminen epäselväksi. Jos kuka tahansa hallituksen jäsen voi pyytää isännöitsijää selvittämään asian, laskutettavia tunteja kertyy huomaamatta. Ammattilainen sopii, että lisätyöt tilaa puheenjohtaja tai hallitus pöytäkirjaan kirjatulla päätöksellä ja että yli tietyn rajan (esimerkiksi 500 €) menevistä töistä annetaan ennakkoarvio.
Kolmas virhe on hyväksyä laskut ilman erittelyä. Tuntiveloitteisesta työstä pitää näkyä päivämäärä, käytetty aika ja tehtävän kuvaus. Pelkkä ”isännöinnin lisätyöt, 6 h” ei riitä hallitukselle, joka vastaa yhtiön varojen käytöstä.
Näin hallitus neuvottelee selkeän lisätyöhinnoittelun
Hyvä lähtökohta on käydä läpi edellisen 2-3 vuoden lisälaskut ja laskea, mitkä tehtävät toistuvat vuosittain. Toistuvat tehtävät kannattaa siirtää kiinteän palkkion piiriin, sillä se on lähes aina edullisempaa kuin tuntiveloitus. Kertaluonteisille hankkeille sovitaan erillinen hankekohtainen sopimus ennen hankkeen alkua.
Hinnoittelun rakennetta voi verrata muihin toimistoihin, ja taustaa hinnan osista kertoo artikkeli isännöintipalkkion muodostuminen. Isännöintiliiton jäsenyys, ISA-auktorisointi tai isännöitsijän AIT-pätevyys kertovat ammattitaidosta, mutta ne eivät takaa tiettyä hintatasoa.
Rajatapauksiakin on. Pienessä, alle 10 huoneiston paritalo- tai rivitaloyhtiössä puhdas tuntiveloitus voi olla järkevämpi kuin kuukausipalkkio, jos yhtiössä tapahtuu vähän. Vuokrataloyhtiöissä ja asumisoikeustaloyhtiöissä lisätöiden sisältö poikkeaa asunto-osakeyhtiöistä, koska asukasasiointia ja vuokrasuhteisiin liittyviä tehtäviä on enemmän.
UKK
Voiko isännöitsijä nostaa lisätöiden hintoja kesken sopimuskauden?
Se riippuu sopimuksen ehdoista. Jos hinnasto on liitetty sopimukseen ja korotuksille on sovittu indeksi tai ilmoitusaika, muutokset tehdään niiden mukaan. Jos ehtoja ei ole, kannattaa pyytää tulkinta isännöitsijältä kirjallisesti ja tarvittaessa juristilta.
Kuka maksaa isännöitsijätodistuksen?
Isännöitsijätodistuksen tilaa yleensä osakas, esimerkiksi myydessään asuntoa, ja maksun peritään tilaajalta. Asunto-osakeyhtiölain mukaan maksun pitää olla kohtuullinen. Taloyhtiö ei maksa sitä yhteisistä varoista.
Kannattaako korjaushankkeen hallinnointi hinnoitella prosentteina vai kiinteänä summana?
Kiinteä hankepalkkio on taloyhtiölle ennustettavampi ja kannustaa isännöitsijää pitämään kustannukset kurissa. Prosenttimalli voi sopia pieniin hankkeisiin, mutta isoissa linja- ja julkisivuhankkeissa on syytä määrittää palkkiolle euromääräinen yläraja.
Yhteenveto
Lisätöiden hinnoittelu isännöintisopimuksessa on hallitukselle tärkeä työkalu, jolla isännöinnin kokonaiskulut pysyvät ennustettavina. Liitä hinnasto sopimukseen, sovi kuka saa tilata lisätöitä ja vaadi eritellyt laskut. Varaa talousarvioon lisätöille oma rivi aina, kun korjaushanke lähestyy. Jos oman yhtiön sopimuksen ehdoissa on tulkinnanvaraa, kysy neuvoa isännöitsijältä, Isännöintiliiton materiaaleista tai taloyhtiöasioihin perehtyneeltä juristilta.