Isännöitsijätodistus on asiakirja, jota jokainen asunto-osakkeen myyjä, ostaja ja usein myös pankki tarvitsee jossain vaiheessa asunto-osakeyhtiön osakkeiden elinkaarta. Moni osakas kohtaa sen ensimmäistä kertaa vasta silloin, kun asunto on menossa myyntiin tai kun pankki pyytää sitä lainaneuvottelun yhteydessä, ja silloin on hyvä tietää etukäteen mitä todistus sisältää, mistä sen saa ja paljonko siitä joutuu maksamaan.
Mikä isännöitsijätodistus on
Isännöitsijätodistus on isännöitsijän tai isännöintitoimiston laatima virallinen asiakirja, joka kokoaa yhteen keskeiset tiedot yksittäisestä asunto-osakkeesta ja koko taloyhtiöstä. Asunto-osakeyhtiölaki määrittää, mitä todistuksen tulee sisältää, joten sen muoto ja sisältö ovat pitkälti samat toimistosta riippumatta.
Todistus ei ole sama asia kuin taloyhtiön tilinpäätös tai talousarvio, vaikka se hyödyntää niiden tietoja. Se on tiivistetty, osakekohtainen yhteenveto, joka kertoo ostajalle ja rahoittajalle olennaisen tiedon asunnon ja taloyhtiön taloudellisesta ja teknisestä tilasta yhdellä silmäyksellä.
Mitä tietoja isännöitsijätodistus sisältää
Isännöitsijätodistuksesta löytyvät muun muassa seuraavat tiedot:
Osaketiedot – osakkeiden numerot, huoneiston tunnus, pinta-ala ja huoneistotyyppi.
Omistajatiedot – kuka osakkeet omistaa merkintähetkellä, sekä mahdolliset panttaukset.
Vastiketiedot – hoitovastikkeen ja pääomavastikkeen määrä, mahdolliset erityisvastikkeet ja käyttökorvaukset.
Rästitiedot – onko osakkaalla maksamattomia vastikkeita tai muita velvoitteita taloyhtiölle.
Yhtiön taloudellinen tila – tiivistelmä viimeisimmästä tilinpäätöksestä ja lainaosuuslaskelma, josta näkyy huoneistokohtainen osuus yhtiön lainoista.
Kunnossapito- ja korjaustiedot – tehdyt ja päätetyt korjaushankkeet, kuten putkiremontit tai julkisivukorjaukset, sekä tiedot vireillä olevista tai lähivuosina suunnitelluista hankkeista.
Vakuutustiedot – onko yhtiöllä esimerkiksi täysarvo- tai kiinteistövakuutus voimassa.
Isännöitsijän ja hallituksen puheenjohtajan yhteystiedot.
Käytännössä todistus vastaa kysymykseen, minkälaiseen taloudelliseen ja tekniseen kokonaisuuteen ostaja on sitoutumassa – ei pelkästään siihen, mikä yksittäisen huoneiston kunto on.
Milloin isännöitsijätodistusta tarvitaan
Yleisin tilanne on asunto-osakkeen kauppa. Ostaja ja välittäjä tarvitsevat todistuksen kauppaa varten, ja se on tyypillisesti korkeintaan muutaman kuukauden vanha, jotta tiedot ovat ajantasaisia. Pankit puolestaan pyytävät todistuksen lainaneuvotteluissa arvioidakseen vakuuden arvoa ja taloyhtiön taloudellista tilaa.
Todistusta tarvitaan myös silloin, kun osaketta käytetään lainan vakuutena ilman kauppaa, kun perikunta selvittää kuolinpesään kuuluvan asunnon arvoa, tai kun osakas hakee esimerkiksi asuntolainan lisärahoitusta. Joissain tapauksissa myös vuokranantaja tai vakuutusyhtiö voi pyytää sen osana muuta selvitystä.
On hyvä muistaa, että isännöitsijätodistus on aina osakekohtainen – jos taloyhtiössä on useita huoneistoja myynnissä samaan aikaan, jokaiselle tarvitaan oma todistuksensa.
Näin isännöitsijätodistus tilataan käytännössä
Todistuksen tilaa yleensä osakas itse, mutta usein myös kiinteistönvälittäjä hoitaa tilauksen valtakirjalla osakkaan puolesta. Tilaus tehdään suoraan isännöintitoimistolle, ja monissa toimistoissa tilaus onnistuu sähköisen isännöinnin palveluportaalin kautta.
Käytännön kokemus taloyhtiöissä on, että todistuksen toimitusaika vaihtelee muutamasta päivästä pariin viikkoon riippuen isännöintitoimiston resursseista ja siitä, kuinka ajan tasalla huoneistokohtaiset tiedot ovat. Jos taloyhtiössä on juuri päätetty isosta korjaushankkeesta tai tilinpäätös on juuri valmistunut, kannattaa varautua hieman pidempään käsittelyaikaan, koska tiedot pitää päivittää todistukseen ennen sen luovuttamista.
Hinta vaihtelee toimistoittain, mutta tyypillisesti isännöitsijätodistus maksaa noin 50–150 euroa. Osa toimistoista veloittaa kiireellisestä, esimerkiksi seuraavan päivän toimituksesta, lisämaksun. Hinnoittelu kannattaa tarkistaa suoraan isännöintitoimistolta, sillä se ei kuulu tyypillisesti kuukausittaiseen isännöintimaksuun vaan on erillinen tilauspalvelu.
Yleinen väärinkäsitys todistuksen sisällöstä
Monet olettavat, että isännöitsijätodistus kertoo huoneiston kunnosta samalla tavalla kuin kuntotarkastus tai kosteusmittaus. Näin ei ole. Todistus perustuu isännöitsijän ja hallituksen tiedossa oleviin, taloyhtiötasoisiin seikkoihin – ei huoneiston sisäpintojen tai talotekniikan yksityiskohtaiseen kuntoon.
Jos ostaja haluaa varmuuden esimerkiksi kylpyhuoneen kosteusvaurioista tai huoneiston sähköjärjestelmän kunnosta, tarvitaan erillinen kuntotarkastus. Isännöitsijätodistus kertoo sen sijaan, onko taloyhtiössä esimerkiksi putkiremontti tehty tai suunnitteilla, ja miten se vaikuttaa osakkaan vastuisiin ja mahdollisiin lisävastikkeisiin.
Mitä ostajan ja myyjän kannattaa tarkistaa todistuksesta
Myyjän kannalta on tärkeää varmistaa, että todistuksen tiedot – erityisesti vastikkeet ja mahdolliset rästit – pitävät paikkansa ennen kuin se luovutetaan eteenpäin. Virheelliset tiedot voivat myöhemmin aiheuttaa erimielisyyksiä kaupan osapuolten välillä.
Ostajan kannattaa kiinnittää huomiota erityisesti kolmeen asiaan: yhtiön lainaosuuteen ja sen lyhennysaikatauluun, tehtyihin ja tuleviin korjaushankkeisiin sekä siihen, vastaako vastikkeiden taso yhtiön todellista kulurakennetta. Jos taloyhtiöllä on esimerkiksi lähivuosina edessä julkisivuremontti tai lämmitysjärjestelmän uusiminen, se voi näkyä tulevina vastikekorotuksina, vaikka itse kauppahinta vaikuttaisi edulliselta.
UKK
Kuinka kauan isännöitsijätodistus on voimassa?
Todistukselle ei ole laissa määriteltyä virallista voimassaoloaikaa, mutta pankit ja välittäjät edellyttävät yleensä, että se on korkeintaan noin kolmen kuukauden vanha, jotta tiedot vastaavat taloyhtiön ajantasaista tilannetta.
Kuka voi tilata isännöitsijätodistuksen?
Todistuksen voi tilata osakkeen omistaja, hänen valtuuttamansa kiinteistönvälittäjä tai muu asianosainen, kuten pankki, jolla on osakkaan suostumus tietojen luovuttamiseen.
Sisältääkö isännöitsijätodistus tiedon taloyhtiön tulevista remonteista?
Kyllä, todistuksessa mainitaan tiedossa olevat päätetyt ja suunnitellut korjaushankkeet, mutta tarkat kustannusarviot ja aikataulut löytyvät yleensä taloyhtiön isännöitsijältä tarkemmin pyydettäessä.
Yhteenveto
Isännöitsijätodistus on yksi taloyhtiön arjen tärkeimmistä asiakirjoista silloin, kun osake vaihtaa omistajaa tai sitä käytetään vakuutena. Se antaa tiiviissä muodossa kuvan osakkeen ja koko yhtiön taloudellisesta ja teknisestä tilasta, mutta ei korvaa erillistä kuntotarkastusta eikä yksityiskohtaista tutustumista taloyhtiön tilinpäätökseen. Jos todistuksen sisältö herättää kysymyksiä esimerkiksi lainaosuuksista tai tulevista korjauksista, kannattaa olla suoraan yhteydessä isännöitsijään tai tarvittaessa juristiin ennen kaupantekoa.
