Isännöinnin ammattitutkinto on isännöitsijän ammattitaidon perustutkinto. Taloyhtiön hallitus kohtaa sen yleensä, kun tarjouksia vertaillaan ja toimiston esittelyssä lukee ”isännöitsijämme ovat suorittaneet ammattitutkinnon”. Tässä artikkelissa käydään läpi, mitä isännöinnin ammattitutkinto sisältää, miten se suoritetaan ja mitä se kertoo isännöitsijän osaamisesta. Kun tiedät tämän, voit kysyä tarjousvaiheessa oikeat kysymykset etkä luota pelkkään tittelilistaan.
Mikä isännöinnin ammattitutkinto on?
Isännöinnin ammattitutkinto on Opetushallituksen perusteiden mukainen ammatillinen tutkinto. Se on tarkoitettu isännöintityötä jo tekeville tai alalle siirtyville aikuisille. Tutkinto kuuluu ammatillisen koulutuksen järjestelmään, ja sen laajuus on 150 osaamispistettä, kuten ammattitutkinnoissa yleensä.
Tutkinnossa ei mitata, kuinka monta tuntia on istuttu luennolla. Ratkaisevaa on, mitä tekijä osaa. Osaaminen osoitetaan näytöillä eli oikeissa työtehtävissä. Käytännössä opiskelija esimerkiksi valmistelee taloyhtiön talousarvion, hoitaa yhtiökokouksen tai vie läpi pienen korjaushankkeen, ja arvioijat seuraavat suoritusta.
Tutkintoa järjestävät ammatilliset oppilaitokset ja aikuiskoulutuskeskukset eri puolilla Suomea, esimerkiksi pääkaupunkiseudulla, Tampereella ja Oulussa. Kiinteistöalalle erikoistunut koulutusorganisaatio KIINKO tunnetaan alan koulutuksista. Tarjonta ja toteutustavat muuttuvat kuitenkin vuosittain, joten ajantasainen tieto kannattaa tarkistaa suoraan järjestäjiltä.
Tutkinnon sisältö – mitä isännöitsijä opiskelee
Tutkinnon osien tarkat nimet ja laajuudet löytyvät Opetushallituksen ePerusteet-palvelusta. Sisältö jakautuu pakollisiin ja valinnaisiin osiin. Pääpiirteissään tutkinto kattaa isännöitsijän arjen neljä tukijalkaa:
Hallinto ja juridiikka: asunto-osakeyhtiölaki, yhtiöjärjestys, yhtiökokouksen ja hallituksen kokousten valmistelu, pöytäkirjat ja päätösten toimeenpano.
Talous: talousarvio, vastikkeiden määrittäminen eli hoitovastike, pääomavastike ja käyttökorvaukset, tilinpäätöksen ymmärtäminen, yhtiölainat ja maksuvalmiuden seuranta.
Kiinteistönpito ja kunnossapito: kuntoarviot, PTS, vuosikorjaukset, kiinteistönhuollon ohjaus ja energiankulutuksen seuranta.
Asiakkuus ja viestintä: osakkaiden ja asukkaiden palvelu, taloyhtiön viestintä ja ristiriitatilanteiden hoitaminen.
Valinnaisilla osilla tutkintoa voi suunnata esimerkiksi korjausrakentamisen hankkeisiin, vuokrataloyhtiöiden isännöintiin tai toimitilaisännöintiin. Valinnat kannattaa huomata. Kahdella saman tutkinnon suorittaneella isännöitsijällä voi olla hyvin erilainen painotus. Toinen on syventynyt putkiremonttien ja linjasaneerausten hankehallintaan, toinen vuokrakohteiden talouteen.
Kenelle tutkinto sopii ja kauanko se kestää
Tyypillinen suorittaja tekee jo isännöintitoimistossa assistentin, kirjanpitäjän tai nuoremman isännöitsijän töitä. Mukana on myös alanvaihtajia esimerkiksi rakennusalalta, pankista tai tilitoimistosta. Työn ohessa tutkinto vie yleensä 1-2 vuotta. Ripeimmin etenevät ne, joilla on päivittäin omia taloyhtiöitä, koska näytöt syntyvät luontevasti omasta työstä.
Ammattitutkinnossa voidaan periä kohtuullinen opiskelijamaksu, jonka enimmäismäärä on säädetty asetuksella. Usein työnantaja maksaa sen. Työttömälle tutkinto voi olla mahdollinen työvoimakoulutuksena. Ammattitutkinto on vain yksi reitti. Muut vaihtoehdot, kuten tradenomin ja insinöörin AMK-polut, on koottu artikkeliin isännöitsijän koulutuspoluista.
Myytti: laki vaatii isännöitsijältä tutkinnon
Moni hallituksen jäsen olettaa, että isännöitsijän on lain mukaan oltava koulutettu. Näin ei ole. Asunto-osakeyhtiölaki ei edellytä isännöitsijältä mitään tiettyä tutkintoa. Isännöitsijä voi olla myös osakas, joka hoitaa pienen rivitaloyhtiön asioita sivutoimisesti.
Tämä tekee tutkinnosta merkityksellisen, koska se on yksi harvoista ulkopuolisista näytöistä osaamisesta. Tutkinto ei silti takaa hyvää palvelua. Se kertoo, että henkilö on osoittanut perusosaamisen tiettynä hetkenä. Toimiston tapaa toimia se ei kerro.
Ammattitutkinto pitää myös erottaa pätevyysmerkinnöistä. AIT-pätevyys on Suomen Isännöintiliiton piirissä kehitetty ammatti-isännöitsijän pätevyys, joka edellyttää koulutuksen lisäksi työkokemusta ja ylläpitoa. Eroja on avattu tarkemmin artikkelissa AIT-pätevyydestä ja ammatti-isännöitsijästä. ISA-auktorisointi puolestaan koskee isännöintiyritystä, ei yksittäistä henkilöä.
Käytännön esimerkki: kaksi tarjousta, eri pätevyydet
Kuvitellaan Tampereella sijaitseva 24 huoneiston kerrostaloyhtiö, jossa putkiremontti on PTS:n mukaan edessä 3-5 vuoden kuluttua. Hallitus saa kaksi tarjousta. Ensimmäisen toimiston nimetyllä isännöitsijällä on isännöinnin ammattitutkinto ja kolmen vuoden kokemus. Toisen isännöitsijä on AIT-pätevä ja hoitanut kymmenkunta linjasaneerausta, mutta hän vastaa jo 40 taloyhtiöstä.
Kokenut hallitus ei valitse tittelin perusteella. Se kysyy kummaltakin, kuinka monta kohdetta isännöitsijällä on, mitä tutkinnon valinnaisia osia hän suoritti ja onko hän vetänyt korjaushankkeita itse vai ollut niissä vain mukana. Usein selviää, että tuoreen tutkinnon suorittaneella on taustallaan toimiston tekninen isännöitsijä. Se voi olla tälle taloyhtiölle aivan toimiva malli.
Pätevyyksien tarkistus kannattaa kirjata jo tarjouspyyntöön. Ohjeita siihen löytyy artikkelista isännöinnin kilpailutuksesta.
Yleisimmät virheet pätevyyksien arvioinnissa
Toimiston ja henkilön sekoittaminen. Esite voi kertoa, että ”henkilöstömme on koulutettua”. Taloyhtiön asioita hoitaa kuitenkin yksi nimetty isännöitsijä. Kysy hänen tutkintonsa ja kokemuksensa erikseen ja kirjaa nimi isännöintisopimukseen.
Tutkinnon pitäminen kaikkivoipana. Ammattitutkinto antaa vankan perustan asoy-lakiin ja talouteen. Ison julkisivuremontin tai hissihankkeen tekninen ohjaus vaatii silti usein rakennusteknistä osaamista. Sen voi saada joko teknisestä isännöinnistä tai erillisestä rakennuttajakonsultista.
Vanhojen tietojen luottaminen. Asunto-osakeyhtiölakia ja verotusta päivitetään, ja vuonna 2010 suoritettu tutkinto ei sisällä uusimpia käytäntöjä esimerkiksi sähköisistä yhtiökokouksista. Kysy, miten isännöitsijä on pitänyt osaamistaan ajan tasalla.
Poikkeuksiakin on. Alle 10 huoneiston paritalo- tai rivitaloyhtiössä isännöinnin hoitaa joskus osakas ilman mitään alan koulutusta, ja se voi toimia hyvin, kun talous on yksinkertainen eikä suuria korjauksia ole tulossa. Riski kasvaa, kun hankkeet monimutkaistuvat.
UKK
Onko isännöinnin ammattitutkinto pakollinen isännöitsijälle?
Ei ole. Asunto-osakeyhtiölaki ei vaadi isännöitsijältä tiettyä tutkintoa. Ammattitutkinto on kuitenkin alalla yleinen tapa osoittaa perusosaaminen, ja monet isännöintitoimistot edellyttävät sitä tai vastaavaa koulutusta.
Mitä eroa on ammattitutkinnolla ja AIT-pätevyydellä?
Isännöinnin ammattitutkinto on Opetushallituksen perusteiden mukainen ammatillinen tutkinto. AIT on ammatti-isännöitsijän pätevyys, johon vaaditaan myös työkokemusta ja jota pitää ylläpitää. Ne eivät korvaa toisiaan vaan täydentävät toisiaan.
Kauanko isännöinnin ammattitutkinnon suorittaminen kestää?
Työn ohessa tavallisesti 1-2 vuotta. Kesto riippuu aiemmasta osaamisesta, sillä aiemmin hankittu osaaminen voidaan tunnustaa ja näytöt voi antaa omassa työssä.
Mitä hallituksen kannattaa viedä tästä mukanaan
Isännöinnin ammattitutkinto kertoo, että isännöitsijä hallitsee taloyhtiön hallinnon, talouden ja kunnossapidon perusteet ja on osoittanut sen oikeissa työtehtävissä. Kokonaiskuva syntyy vasta, kun tutkinnon rinnalla katsotaan valinnaisia osia, käytännön kokemusta, kohteiden määrää ja toimiston tukea. Pyydä nimetyn isännöitsijän pätevyystiedot kirjallisesti jo tarjousvaiheessa. Jos yhtiöllänne on edessä iso korjaushanke tai sopimukseen liittyy tulkintakysymyksiä, käänny kokeneen isännöitsijän tai juristin puoleen ennen päätöstä.