Hankesuunnittelu taloyhtiön korjauksessa on vaihe, jossa päätetään mitä korjataan, miten, millä hinnalla ja missä aikataulussa. Hallituksen jäsenelle se on ensimmäinen kohta, jossa suuren remontin lopputulokseen voi vielä aidosti vaikuttaa. Tässä artikkelissa käydään läpi, mistä vaiheista hankesuunnittelu koostuu, mitä se maksaa ja missä kohdissa taloyhtiöt tyypillisesti tekevät virheitä.
Hyöty on suora. Hyvin tehty hankesuunnittelu vähentää lisä- ja muutostöitä urakan aikana, helpottaa yhtiökokouksen päätöstä ja antaa osakkaille riittävän tarkan kuvan omista kustannuksistaan ennen kuin mitään sitovaa on allekirjoitettu.
Mihin hankesuunnittelua tarvitaan
Hankesuunnittelu on tarveselvityksen ja toteutussuunnittelun välinen vaihe. Kuntotutkimus kertoo, että käyttövesiputket ovat elinkaarensa lopussa. Hankesuunnittelu vastaa kysymykseen, mitä asialle tehdään: perinteinen linjasaneeraus, uudet nousulinjat käytäviin vai sukitus. Samalla ratkaistaan, korjataanko kylpyhuoneet samassa yhteydessä ja paljonko kaikki maksaa.
Asunto-osakeyhtiölaki edellyttää, että osakkaille varataan tilaisuus esittää näkemyksensä ennen kuin merkittävästä korjauksesta päätetään. Käytännössä tämä tapahtuu juuri hankesuunnittelussa osakaskyselyn ja asukastilaisuuksien kautta. Jos vaihe ohitetaan, yhtiökokouksessa joudutaan usein käymään sama keskustelu valmiiksi lukkoon lyötyjen ratkaisujen päällä.
Hankesuunnittelun vaiheet käytännössä
Lähtökohta on taloyhtiön kunnossapitotarveselvitys ja ajantasainen kuntoarvio ja PTS. Ilman niitä hankesuunnittelija joutuu arvaamaan, ja arvaukset näkyvät myöhemmin lisätöinä. Ammattilainen aloittaa aina kuntotutkimusten tarkistamisesta: kuinka vanhoja ne ovat ja kattavatko ne koko hankkeen alueen.
Tyypillinen eteneminen kerrostaloyhtiössä:
1. Tarveselvitys ja lähtötiedot – kuntotutkimukset, piirustukset, aiemmat korjaukset ja osakkaiden tekemät muutostyöt.
2. Hankesuunnittelijan valinta – hallitus pyytää 2-4 tarjousta ja vertailee referenssejä samankokoisista kohteista.
3. Vaihtoehtojen vertailu – teknisten ratkaisujen kustannukset, elinkaari, asumishaitta ja korjausaika.
4. Osakaskysely ja asukastilaisuus – toiveet esimerkiksi kylpyhuoneiden varustelutasosta ja lisätöistä.
5. Hankesuunnitelma yhtiökokoukselle – suositeltu ratkaisu, kustannusarvio, aikataulu ja rahoitusmalli.
Kun yhtiökokous on hyväksynyt hankesuunnitelman, siirrytään toteutussuunnitteluun, urakkakilpailutukseen ja lopulta urakkaan. Putkiremontin jatkovaiheita on avattu tarkemmin artikkelissa linjasaneerauksen vaiheet.
Kustannukset ja aikataulu
Hankesuunnittelun hinta riippuu kohteen koosta ja korjauksen laajuudesta. Suuntaa-antavasti 30-60 asunnon kerrostaloyhtiön putkiremontin hankesuunnittelu maksaa usein 8 000-25 000 €. Rivitaloyhtiön kattoremontissa summa voi jäädä muutamaan tuhanteen euroon. Kokonaisuuteen suhteutettuna kyse on tyypillisesti 1-3 prosentista hankkeen arvosta.
Aikaa kannattaa varata 6-12 kuukautta. Jos varsinainen yhtiökokous pidetään huhtikuussa ja hankesuunnitelma halutaan sen päätettäväksi, hankesuunnittelijan pitää aloittaa viimeistään edellisenä syksynä. Ylimääräinen yhtiökokous on aina mahdollinen, mutta sekin vaatii kutsuajan ja huolellisen valmistelun.
Raha ei ole ainoa muuttuja. Esimerkiksi Helsingissä ja Tampereella hyvien urakoitsijoiden kalenterit täyttyvät usein vuoden päähän, joten liian myöhään aloitettu hankesuunnittelu voi siirtää koko remonttia kokonaisella rakennuskaudella.
Tyypillinen esimerkki 1970-luvun kerrostalosta
Otetaan 42 asunnon taloyhtiö Espoossa. Hallitus tiesi putkiremontin olevan edessä 3-5 vuoden kuluttua ja tilasi hankesuunnittelun hyvissä ajoin. Osakaskyselyssä selvisi, että 11 asunnossa kylpyhuone oli jo remontoitu 2010-luvulla. Tämä nosti esiin vaihtoehdon, jossa osa linjoista uusitaan uusiin nousukuiluihin ja remontoidut kylpyhuoneet säästetään.
Ratkaisu ei sopinut kaikille rungon rakenteen takia, mutta vertailu tehtiin ennen yhtiökokousta eikä urakan keskellä. Yhtiökokous pystyi päättämään tietäen, miksi valittu ratkaisu oli perusteltu. Juuri tämä on hankesuunnittelun arvo: vaihtoehdot punnitaan silloin, kun niiden vaihtaminen on vielä halpaa.
Myytti: hankesuunnittelu on turha välivaihe
Yhtiökokouksissa kuulee usein, että suoraan urakkatarjouksiin siirtymällä säästettäisiin aikaa ja rahaa. Käytännössä käy usein päinvastoin. Ilman hankesuunnitelmaa urakoitsijat tarjoavat eri asioita, eikä tarjouksia voi verrata keskenään. Lisätyöt syntyvät siitä, mitä ei ole määritelty etukäteen.
Toinen väärinkäsitys on, että hankesuunnittelu sitoo yhtiön korjaukseen. Ei sido. Yhtiökokous voi hankesuunnitelman nähtyään päättää lykätä hanketta, rajata sitä tai valita toisen vaihtoehdon. Poikkeuksen muodostavat pienet ja selkeät korjaukset, kuten yksittäisen vesikaton osan uusiminen pienessä rivitaloyhtiössä. Niissä kevyempi suunnittelu voi riittää, kunhan isännöitsijä tai rakennuttajakonsultti arvioi asian.
Yleisimmät virheet hankesuunnittelussa
Liian suppea osakasviestintä. Pelkkä kysely ilmoitustaululla tavoittaa harvoin sijoittajaosakkaita tai vanhempia asukkaita. Kirjeet, sähköposti ja vähintään yksi asukastilaisuus ovat käytännössä minimi.
Kustannusarvio ilman varausta. Kokenut rakennuttajakonsultti lisää arvioon tyypillisesti 10-15 prosentin varauksen ennakoimattomille töille. Jos varausta ei ole, rahoitus loppuu helposti kesken ja edessä on ylimääräinen yhtiökokous.
Rahoitus jätetään viimeiseksi. Pankin lainatarjous, rahoitusvastikkeen malli ja osakkaiden mahdollisuus maksaa osuutensa kerralla kannattaa selvittää jo hankesuunnittelussa. Myös avustukset, kuten ARA:n esteettömyysavustus hissin jälkiasennukseen, kannattaa tarkistaa tässä vaiheessa, koska avustusta pitää yleensä hakea ennen töiden aloittamista.
Hallituksen ja isännöitsijän roolit
Hallitus vastaa hankkeen valmistelusta ja tuo sen yhtiökokouksen päätettäväksi. Isännöitsijä toimii käytännön koordinaattorina: hankkii tarjoukset, huolehtii viestinnästä ja varmistaa, että päätökset tehdään asoy-lain mukaisesti. Suuremmissa hankkeissa mukaan otetaan rakennuttajakonsultti, ja tekninen isännöinti voi kattaa osan tehtävistä.
Hankesuunnittelun pitää myös näkyä taloyhtiön viiden vuoden korjaussuunnitelmassa, jotta osakkaat ja asuntojen ostajat näkevät tulevat kustannukset isännöitsijäntodistuksesta. Yksittäisen yhtiön sopimuksiin ja päätösmenettelyyn liittyvissä kysymyksissä kannattaa aina kysyä isännöitsijältä tai juristilta.
UKK
Kuka päättää hankesuunnittelun tilaamisesta?
Hallitus voi yleensä tilata hankesuunnittelun osana tavanomaista hallintoa. Jos suunnittelukustannus on poikkeuksellisen suuri yhtiön talouteen nähden, asia kannattaa viedä yhtiökokoukseen.
Kuinka kauan hankesuunnittelu kestää?
Kerrostaloyhtiön putki- tai julkisivuremontissa tavallisesti 6-12 kuukautta, kun mukaan lasketaan osakaskysely ja yhtiökokouksen valmistelu.
Voiko osakas vaatia lisätöitä hankesuunnittelun aikana?
Osakas voi esittää toiveita, ja ne kannattaa kerätä juuri tässä vaiheessa. Yhtiön vastuulle kuulumattomat lisätyöt osakas maksaa itse, ja niistä sovitaan erikseen.
Hyvin suunniteltu remontti alkaa ajoissa
Hankesuunnittelu on se vaihe, jossa remontin hinta ja laatu suurelta osin ratkeavat. Aloita vähintään vuosi ennen tavoiteltua yhtiökokousta, varmista ajantasaiset kuntotutkimukset, kuule osakkaita aidosti ja vaadi kustannusarvioon riskivaraus. Kun yhtiökokous saa eteensä selkeät vaihtoehdot ja perustellun suosituksen, päätös syntyy yleensä ilman, että samaa keskustelua joudutaan käymään uudelleen.