Rahoitusvastikkeen tilitys ja osakkaan lainaosuus kiinnostavat yleensä silloin, kun taloyhtiö on ottanut lainaa isoon korjaukseen ja osakas yrittää selvittää, mihin hänen kuukausittain maksamansa raha oikeasti menee. Tämä artikkeli on kirjoitettu taloyhtiön hallituksen jäsenille ja osakkaille, jotka haluavat lukea rahoitusvastikkeen tilitystä oikein, laskea huoneiston lainaosuuden ja päättää, kannattaako osuus maksaa kerralla pois. Kun nämä asiat ovat selvillä, yhtiökokouksessa on helpompi kysyä oikeita kysymyksiä ja osakkeiden myynti tai vuokraus sujuu ilman yllätyksiä.
Mitä rahoitusvastikkeen tilitys käytännössä tarkoittaa
Rahoitusvastike, josta käytetään usein myös nimeä pääomavastike, peritään yhtiölainan lyhennyksiin ja korkoihin. Hoitovastike puolestaan kattaa juoksevat kulut, kuten lämmityksen, kiinteistönhuollon ja isännöinnin. Rahoitusvastikkeella ja hoitovastikkeella on eri käyttötarkoitus, eikä niitä saa sekoittaa keskenään.
Asunto-osakeyhtiölaki edellyttää, että tiettyyn tarkoitukseen perittyjen vastikkeiden käytöstä annetaan selvitys tilinpäätöksessä. Tätä kutsutaan rahoitusvastikkeen tilitykseksi. Laskelmasta näkyy, paljon rahoitusvastikkeita kertyi tilikaudella, paljonko lainoja lyhennettiin ja korkoja maksettiin sekä jäikö jotain yli tai puuttumaan.
Kokenut hallituksen jäsen avaa taloyhtiön tilinpäätöksen ensimmäiseksi liitetietojen kohdalta eikä tuloslaskelmasta. Jos rahoitusvastikkeita on kertynyt esimerkiksi 120 000 € ja lainoihin on käytetty vain 95 000 €, hallituksen täytyy pystyä kertomaan, mihin ero on mennyt. Tavallisesti se on rahastoitu tulevia lyhennyksiä varten. Joskus se on kuitenkin päätynyt kattamaan hoitokulujen alijäämää, ja silloin osakkailla on syytä esittää kysymyksiä.
Tuloutus vai rahastointi – miksi kirjaustapa ratkaisee
Taloyhtiö voi kirjata rahoitusvastikkeet kahdella tavalla. Tuloutettu vastike kirjataan tuloslaskelmaan tuotoksi. Rahastoitu vastike siirretään suoraan taseeseen omaan pääomaan, eikä se näy tilikauden tuloksessa.
Erolla on merkitystä verotuksessa. Jos lainanlyhennyksiin käytettävät vastikkeet tuloutetaan eikä yhtiöllä ole vastaavia vähennyskelpoisia kuluja, yhtiölle voi syntyä verotettavaa tuloa. Rahastointi on siksi suosittu ratkaisu esimerkiksi putkiremontin lainoissa. Rahastoinnista on kuitenkin päätettävä ennen tilikauden alkua tai yhtiöjärjestyksessä, ja tämä yksityiskohta jää yllättävän usein huomaamatta.
Vuokranantajana toimivalle osakkaalle kirjaustapa vaikuttaa siihen, voiko rahoitusvastikkeen vähentää vuokratulosta heti vai lisätäänkö se osakkeiden hankintamenoon. Verokohtelu riippuu myös siitä, onko rahalla tehty vuosikorjaus vai perusparannus. Oman tilanteen kannattaa tarkistaa Verohallinnon ohjeesta tai veroneuvojalta.
Osakkaan lainaosuus ja sen laskeminen
Huoneiston lainaosuus on se osa yhtiölainasta, joka kohdistuu juuri tämän huoneiston osakkeisiin. Yleensä osuus jaetaan neliömetrien tai osakemäärän mukaan sen perusteella, mitä yhtiöjärjestyksen vastikeperusteissa on määrätty. Lainaosuus näkyy isännöitsijätodistuksessa, ja se on asunnon kauppaa varten olennaisimpia lukuja.
Otetaan esimerkiksi 24 huoneiston kerrostaloyhtiö Tampereella. Yhtiö tekee 1,8 miljoonan euron linjasaneerauksen ja rahoittaa sen 25 vuoden lainalla. Huoneistoalaa on yhteensä 1 500 m², joten lainaa on 1 200 €/m². Tällöin 60 m² kaksion lainaosuus on 72 000 €. Neljän prosentin korolla rahoitusvastike on noin 6,3 €/m² kuukaudessa, mikä tarkoittaa tälle kaksiolle runsaat 375 € kuukaudessa hoitovastikkeen lisäksi.
Poikkeuksiakin on. Jos yhtiöjärjestyksessä on määrätty, että esimerkiksi liiketilat tai ullakkohuoneistot ovat vastuussa vain osasta korjauksesta, lainaosuudet eivät jakaudu tasaisesti neliöiden mukaan. Rivitaloyhtiöissä huoneistoja voi myös olla laskutettu käyttökorvauksena eri tavalla kuin vastikeperusteen mukaan.
Lainaosuuden kertasuoritus askel askeleelta
Useimmissa yhtiöissä osakas saa halutessaan maksaa lainaosuutensa pois kerralla, kun hallitus niin päättää. Silloin rahoitusvastike ja korkokulut lakkaavat, mutta vain kyseisen lainan osalta. Tyypillinen eteneminen on seuraava:
1. Osakas tarkistaa isännöitsijältä ajantasaisen lainaosuuden ja hallituksen päättämät maksuajankohdat, joita on usein 1-2 kertaa vuodessa.
2. Lainaosuutta verrataan omaan asuntolainaan: jos pankin marginaali on pienempi kuin yhtiölainan, kertasuoritus voi tulla kalliimmaksi.
3. Selvitetään, lyhennetäänkö yhtiölainaa suoritetulla summalla vai siirretäänkö raha rahastoon.
4. Maksu tehdään ennen eräpäivää, ja maksun jälkeen pyydetään kirjallinen vahvistus siitä, että lainaosuus on nolla.
5. Seuraavasta isännöitsijätodistuksesta tarkistetaan, että muutos on kirjattu oikein.
Ennen päätöstä kannattaa lukea myös yhtiölainan ja korkokulujen hoidosta, sillä lainan ehdot vaikuttavat siihen, miten pankki käsittelee ennenaikaiset lyhennykset.
Myytti: lainaosuus on osakkaan henkilökohtaista velkaa
Yhtiölaina on taloyhtiön velkaa eikä osakkaan. Osakas vastaa siitä vain maksamalla vastikkeita yhtiöjärjestyksen mukaisesti. Siksi lainaosuus ei näy osakkaan luottotiedoissa samalla tavalla kuin henkilökohtainen asuntolaina.
Tällä on silti varjopuolensa. Jos useampi osakas jättää vastikkeensa maksamatta, yhtiön on katettava vaje muiden osakkaiden vastikkeilla. Asuntokaupassa lainaosuus siirtyy osakkeiden mukana ostajalle, eikä se jää myyjälle, ellei kauppakirjassa ole erikseen sovittu, että myyjä maksaa sen ennen kauppaa.
Yleisimmät virheet rahoitusvastikkeen kanssa
Ensimmäinen virhe on se, ettei tilityslaskelmaa lueta lainkaan. Hallitus hyväksyy tilinpäätöksen sellaisenaan, eikä kukaan huomaa, että rahoitusvastikkeista on vuosien mittaan kertynyt kymmenien tuhansien eurojen ylijäämä. Ylijäämä jää käyttämättä tai päätyy väärään tarkoitukseen.
Toinen virhe on unohtaa rahastointipäätös. Kun lainan lyhennysvapaa jakso alkaa tai uusi laina nostetaan kesken vuoden, rahastoinnista on päätettävä ajoissa. Jälkikäteen asiaa ei voi enää korjata.
Kolmas virhe koskee kertasuorituksen tehneitä osakkaita. Heitä laskutetaan vahingossa korkokuluista edelleen, koska laskutusjärjestelmää ei ole päivitetty. Virhe huomataan yleensä vasta osakkaan omasta reklamaatiosta, joten maksut kannattaa tarkistaa ensimmäisen kahden kuukauden ajan.
UKK
Voiko hallitus käyttää rahoitusvastikkeita hoitokuluihin?
Lähtökohtaisesti ei voi, jos yhtiöjärjestyksessä on määrätty, että vastike peritään lainanhoitoon. Poikkeamat on perusteltava tilinpäätöksen selvityksessä, ja epäselvissä tilanteissa kannattaa kysyä neuvoa isännöitsijältä tai juristilta.
Palautetaanko lainaosuus, jos myyn asunnon kesken lainakauden?
Ei palauteta. Lainaosuus siirtyy ostajalle, ja se huomioidaan velattomassa hinnassa. Myyjä voi kuitenkin halutessaan maksaa osuutensa pois ennen kauppaa.
Mistä näen oman huoneistoni lainaosuuden?
Lainaosuus näkyy isännöitsijätodistuksesta ja usein myös taloyhtiön sähköisestä asukasportaalista. Ajantasaisen luvun saat aina isännöitsijältä.
Näin pidät rahoitusvastikkeen hallinnassa
Rahoitusvastikkeen tilitys kertoo, käytetäänkö lainanhoitoon perityt rahat oikein. Osakkaan lainaosuus taas kertoo, kuinka suuri osa yhtiön velasta kohdistuu omaan asuntoon. Lue tilityslaskelma joka kevät ennen varsinaista yhtiökokousta, vertaa kertyneitä vastikkeita maksettuihin lyhennyksiin ja korkoihin ja pyydä selitys, jos luvut eivät täsmää. Taloyhtiöiden tilanteet, sopimukset ja verokysymykset vaihtelevat, joten tarkista oman yhtiösi tilanne isännöitsijältä ja ota verokysymyksissä yhteyttä veroneuvojaan tai juristiin.