Kun osakas aikoo remontoida kylpyhuoneen, vaihtaa keittiön tai purkaa väliseinän, ensimmäinen virallinen askel on muutostyöilmoitus taloyhtiölle. Tämä artikkeli on kirjoitettu sekä remonttia suunnittelevalle osakkaalle että taloyhtiön hallitukselle. Siinä käydään läpi, mitä isännöitsijä ilmoituksesta tarkistaa, mitä käsittely maksaa ja missä kohdissa remontit useimmiten menevät vikaan. Kun prosessi on tuttu, remontti alkaa ajallaan eikä keskeydy kesken työn.
Mitä asunto-osakeyhtiölaki sanoo muutostyöilmoituksesta
Asunto-osakeyhtiölain 5 luvun mukaan osakkaan on ilmoitettava yhtiölle kirjallisesti ennen työn aloittamista, jos muutostyö voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkaan hallinnassa olevaan tilaan. Käytännössä tällaisia töitä ovat esimerkiksi märkätilojen remontit, vesi- ja viemäriliitokset, sähkötyöt, kantavat rakenteet, ilmanvaihto ja lattiamateriaalin vaihto, jos se vaikuttaa äänieristykseen. Ilmoitus tehdään hallitukselle tai isännöitsijälle, ja useimmissa taloyhtiöissä sen käsittelee isännöitsijä.
Yhtiö voi kieltää muutostyön tai asettaa sille ehtoja, jos työ vahingoittaa rakenteita, aiheuttaa haittaa muille tai on muuten vastoin lakia. Yhtiöllä on myös oikeus valvoa työtä. Kohtuulliset kustannukset ilmoituksen käsittelystä ja valvonnasta se voi periä osakkaalta. Lain koko kehikko löytyy kattavammin artikkelista asunto-osakeyhtiölaki tutuksi taloyhtiön hallitukselle.
Pintaremontit ovat poikkeus. Tapetointi, maalaus ja kaapinovien vaihto eivät yleensä vaadi ilmoitusta. Kun työ kuitenkin ulottuu lattian vedeneristykseen, sähköpistorasioihin tai kalusteiden vesiliitäntöihin, ilmoitus tarvitaan. Rajanveto ei ole aina selvä, joten kysy isännöitsijältä ennen kuin tilaat työt.
Mitä isännöitsijä tarkistaa ilmoituksesta
Kokenut isännöitsijä katsoo ensin, mihin rakenteisiin työ kohdistuu ja onko taloyhtiössä tulossa remontti, joka koskee samaa tilaa. Jos putkiremontti on PTS:n mukaan alkamassa 2-3 vuoden päästä, osakkaan uusi kylpyhuone puretaan todennäköisesti uudelleen. Hyvä isännöitsijä kertoo tästä suoraan, vaikka ei voi kieltää työtä pelkästään sen perusteella.
Seuraavaksi isännöitsijä käy läpi asiakirjat. Kylpyhuoneremontista tarvitaan yleensä työselostus, vedeneristeen tuotetiedot ja sertifikaatti (esimerkiksi Kiilto, Mapei tai Ardex), tiedot urakoitsijan pätevyyksistä, kuten VTT:n tai Eurofinsin vedeneristäjän sertifikaatista, sekä tarvittaessa LVI- ja sähkösuunnitelmat. Kantavan seinän tai välipohjan muutoksiin vaaditaan rakennesuunnittelijan lausunto, ja usein myös rakennusvalvonnan lupa.
Kun isännöitsijällä ei ole teknistä taustaa, taloyhtiö käyttää usein ulkopuolista valvojaa. Isännöinnin peruspalveluun kuuluu yleensä ilmoituksen vastaanotto ja vastauskirjeen laatiminen. Valvonta ja tekniset tarkastukset ovat lisätöitä, joista on hyvä tietää enemmän artikkelista isännöitsijän tehtävät taloyhtiössä.
Muutostyöilmoituksen käsittely askel askeleelta
Prosessi menee useimmissa taloyhtiöissä samalla tavalla:
1. Osakas täyttää yhtiön lomakkeen. Sen saa yleensä isännöintitoimiston asukasportaalista, esimerkiksi Kiinteistövahdin tai Taloyhtiö.netin kautta, tai paperisena.
2. Lomakkeen liitteiksi lisätään työselostus, urakoitsijan tiedot ja suunnitelmat.
3. Isännöitsijä käsittelee ilmoituksen ja lähettää kirjallisen vastauksen ehtoineen, tavallisesti 1-3 viikon kuluessa.
4. Valvoja tarkastaa työn sovituissa vaiheissa, kylpyhuoneessa vähintään purun jälkeen ja vedeneristyksen jälkeen ennen laatoitusta.
5. Osakas toimittaa loppudokumentit, ja ne arkistoidaan yhtiön asiakirjoihin.
Aikataulun takia ilmoitus kannattaa jättää vähintään kuukausi ennen kuin urakoitsija aloittaa. Kesä- ja heinäkuussa käsittely voi viedä tavallista kauemmin, koska isännöitsijät ja valvojat ovat lomilla.
Mitä käsittely ja valvonta maksavat
Hinnat vaihtelevat toimistoittain ja paikkakunnittain. Isännöintitoimiston hinnastossa muutostyöilmoituksen käsittelymaksu on tyypillisesti 50-150 €. Ulkopuolinen valvonta laskutetaan yleensä tunneittain, noin 70-120 €/h, ja kylpyhuoneremontin kokonaisvalvonta maksaa usein 300-800 €. Helsingissä ja Espoossa hinnat ovat yleensä haarukan yläpäässä, pienemmillä paikkakunnilla alempana.
Osakas maksaa nämä kulut. Jos hallitus ei ole vahvistanut maksuja tai niitä ei ole kirjattu isännöintitoimiston hinnastoon, kulujen periminen voi kuitenkin johtaa riitaan. Hallituksen kannattaa tarkistaa, mitä isännöintisopimuksessa sanotaan erillisveloitettavista töistä. Taustaa tähän antaa artikkeli isännöintipalkkion muodostuminen.
Myytti: isännöitsijän hyväksyntä siirtää vastuun yhtiölle
Monet osakkaat luulevat, että kun isännöitsijä on hyväksynyt ilmoituksen, vastuu mahdollisista virheistä siirtyy taloyhtiölle. Näin ei ole. Osakas vastaa teettämänsä muutostyön virheistä ja niiden seurauksista, myös silloin kun yhtiö on valvonut työtä. Valvonnalla yhtiö suojaa omia rakenteitaan, ei osakkaan urakkaa.
Esimerkki: kerrostaloyhtiössä Tampereella osakas teetti kylpyhuoneremontin, ja yhtiö valvoi työn. Kolmen vuoden päästä alakerran kattoon tuli kosteusvaurio, ja syyksi paljastui väärin tehty kaivoliitos. Korjauskulut, alakerran asunnon kulut mukaan lukien, kohdistuivat osakkaaseen. Osakas haki korvausta urakoitsijalta. Kun remontin dokumentit olivat kunnossa, vastuukysymys oli helppo selvittää.
Muutostyö myös siirtää tavallisesti uuden pinnan kunnossapitovastuun osakkaalle. Jos osakas asentaa lattialämmityksen tai poreammeen, niiden huolto kuuluu jatkossa hänelle, vaikka märkätilojen rakenteet muuten kuuluisivat yhtiölle.
Yleisimmät virheet
Ilmoitus tehdään vasta kun työ on jo alkanut. Tämä on yleisin ongelma. Jos purku on jo tehty, valvoja ei pääse näkemään rakenteiden alkuperäistä kuntoa, ja yhtiö voi vaatia työn keskeyttämistä. Lisäkulut ja viivästykset maksaa osakas.
Urakoitsijan dokumentit jäävät toimittamatta. Ilman vedeneristeen asennustodistusta ja tuotetietoja asunnon myyntivaiheessa on vaikea osoittaa, että remontti on tehty kunnolla. Ostaja ja välittäjä kysyvät näitä yhä useammin, ja tiedot osakkaiden muutostöistä näkyvät yhtiön asiakirjoissa.
Hallitus ei ole luonut yhtenäistä käytäntöä. Pienissä rivitaloyhtiöissä, joissa on alle 10 huoneistoa, asiat hoidetaan usein suullisesti naapurien kesken. Ongelmat tulevat esiin, kun vaurio löytyy vuosien kuluttua eikä kukaan muista, mitä sovittiin. Kirjallinen lomake ja selkeä hinnasto ehkäisevät tämän.
UKK
Voiko taloyhtiö kieltää kylpyhuoneremontin?
Yhtiö voi kieltää työn tai asettaa sille ehtoja, jos työ vahingoittaa rakennusta tai aiheuttaa kohtuutonta haittaa muille. Pelkkä toive siitä, ettei remonttia tehtäisi ennen putkiremonttia, ei yleensä riitä kieltoon.
Tarvitseeko lattiapinnan vaihtamisesta tehdä ilmoitus?
Kerrostalossa yleensä kyllä. Laminaatin tai parketin asentaminen muovimaton tilalle voi heikentää askelääneneristystä, ja yhtiö voi vaatia tietynlaisen äänieristysalustan.
Kuka maksaa muutostyön valvonnan?
Osakas maksaa kohtuulliset käsittely- ja valvontakulut. Kulujen pitää perustua todellisiin kustannuksiin ja yhtiön vahvistamaan käytäntöön.
Hyvin tehty ilmoitus nopeuttaa remonttia
Muutostyöilmoitus suojaa sekä osakasta, naapureita että koko taloyhtiötä. Kun ilmoitus on jätetty ajoissa, liitteet ovat kunnossa ja urakoitsija on pätevä, käsittely on yleensä nopea. Hallituksen kannattaa sopia isännöitsijän kanssa yhtenäinen lomake, hinnasto ja valvontakäytäntö, jotta jokainen remontti käsitellään samalla tavalla. Jos tilanne on epäselvä, esimerkiksi rakennemuutoksissa tai jos yhtiön ja osakkaan välille syntyy erimielisyys, kysy ensin isännöitsijältä. Tarvittaessa käänny asunto-osakeyhtiöoikeuteen perehtyneen juristin puoleen.