Taloyhtiön hallitusta ja osakkaita askarruttaa usein kysymys, voiko yhtiön hallinnoimia tiloja – kellarikomeroita, ullakkoa, autotallia tai vaikka entistä väestönsuojaa – vuokrata ulkopuoliselle tai osakkaalle lisäkäyttöön. Tilojen vuokraus taloyhtiöltä on täysin mahdollista, mutta se edellyttää oikeaa päätöksentekoprosessia, yhtiöjärjestyksen tarkistamista ja selkeää sopimusta – muuten seurauksena voi olla riitaisuuksia hallituksen ja osakkaiden välillä.
Millaisia tiloja taloyhtiö voi vuokrata
Kerrostaloyhtiössä vuokrattavia tiloja löytyy tyypillisesti kellarikerroksesta: irtaimistovarastoja, entisiä pesutupia, ullakkotiloja tai käyttämättömiä teknisiä tiloja. Rivitaloyhtiössä kyseeseen tulevat usein autokatokset, erilliset varastorakennukset tai piha-alueen osat, joita voidaan vuokrata esimerkiksi kasvimaaksi.
Yhteistä näille on se, että kyse on yhtiön hallinnassa olevasta tilasta, joka ei ole kenenkään osakkaan hallinnassa yhtiöjärjestyksen mukaan. Jos tila sen sijaan kuuluu jo jonkun osakkaan huoneiston hallintaan, sitä ei voi vuokrata ulkopuoliselle ilman kyseisen osakkaan suostumusta.
Käytännössä yleisimpiä vuokrauskohteita ovat:
kellarivarastot osakkaille tai ulkopuolisille, autopaikat ja autotallit pysäköintiä tarvitseville, liiketilat katutasossa sijaitsevissa kiinteistöissä, ullakkotilat mahdollista lisärakentamista odottaessa sekä antennipaikat tai kattopinta-ala teleoperaattoreille.
Kuka päättää tilojen vuokraamisesta
Päätösvalta riippuu vuokrauksen laajuudesta ja merkityksestä. Yksittäisen kellarikomeron vuokraaminen osakkaalle on tyypillisesti hallituksen toimivallassa, sillä kyse on tavanomaisesta hallintotoimesta. Sen sijaan laajempi, taloudellisesti tai toiminnallisesti merkittävä vuokrausjärjestely – esimerkiksi liiketilan pitkäaikainen vuokrasopimus tai ullakkotilan luovuttaminen rakennusoikeuden vastikkeeksi – kuuluu yhtiökokoukselle.
Asunto-osakeyhtiölain mukaan hallitus huolehtii yhtiön hallinnosta ja toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä, mutta laajakantoiset tai epätavalliset toimet edellyttävät yhtiökokouksen päätöstä. Rajanveto ei ole aina yksiselitteinen, joten epäselvissä tilanteissa kannattaa viedä asia varsinaiseen yhtiökokoukseen tai ylimääräiseen yhtiökokoukseen, vaikka laki ei sitä suoraan vaatisikaan – tämä suojaa hallitusta jälkikäteisiltä moitteilta.
Isännöitsijän rooli on valmistella asia hallitukselle, laatia vuokrasopimusluonnos ja hoitaa käytännön järjestelyt päätöksenteon jälkeen. Hallituksen kokouksessa asia kannattaa käsitellä omana asialistan kohtanaan, jotta päätöksenteko ja perustelut tulevat pöytäkirjaan asianmukaisesti kirjatuiksi.
Yhtiöjärjestyksen merkitys vuokrauksessa
Ennen vuokrauspäätöstä on aina tarkistettava yhtiöjärjestys. Siinä määritellään, mitkä tilat kuuluvat osakkeenomistajien hallintaan ja mitkä yhtiön yleisiin tiloihin. Jos yhtiöjärjestys on vanha – esimerkiksi 1970-luvulta – siinä saattaa olla epäselvyyksiä tilojen käyttötarkoituksesta, mikä voi hankaloittaa vuokrauspäätöstä.
Esimerkiksi tilanne, jossa taloyhtiö haluaa vuokrata entisen talonmiehen asunnon ulkopuoliselle, vaatii usein yhtiöjärjestyksen tulkintaa: onko kyseessä yhtiön hallinnassa oleva tila vai osa yhteisiä tiloja, joiden käyttötarkoitusta ei voi muuttaa ilman yhtiöjärjestyksen muutosta. Yhtiöjärjestyksen muuttaminen vaatii määräenemmistöpäätöksen yhtiökokouksessa, joten prosessi voi kestää useita kuukausia ennen kuin vuokraus on ylipäätään mahdollista.
Vuokrasopimuksen sisältö ja käytännön huomiot
Kirjallinen vuokrasopimus on aina tarpeen, vaikka vuokralainen olisikin oma osakas. Sopimuksessa kannattaa määritellä ainakin vuokra-aika, vuokran määrä ja tarkistusperuste, vastuu kunnossapidosta ja vahingoista, irtisanomisaika sekä se, saako tilaa käyttää alivuokraukseen.
Vuokran suuruus kannattaa sitoa markkinahintaan, ei mielivaltaisesti valittuun summaan. Kellarivarastosta peritään usein 15–40 euroa kuukaudessa koosta ja sijainnista riippuen, autopaikasta 30–70 euroa kuukaudessa alueesta riippuen. Pääkaupunkiseudulla hinnat ovat korkeampia kuin esimerkiksi Kuopiossa tai Seinäjoella.
Yleinen virhe on, että hallitus sopii vuokrasta suullisesti tai antaa tilan käyttöön ”toistaiseksi ilman erillistä sopimusta”. Tämä johtaa helposti tilanteeseen, jossa vuokralaista ei saada häädettyä tai vuokraa korotettua, koska kirjallista pohjaa ei ole. Toinen yleinen virhe on unohtaa vakuutusasiat – jos vuokrattu tila vahingoittuu, vastuunjako on epäselvä ilman sopimusta. Kolmas virhe on vuokrata osakkaalle tila alihintaan ilman yhtiökokouksen hyväksyntää, mikä voi näyttäytyä muiden osakkaiden yhdenvertaisuuden loukkauksena.
Vuokratulojen vaikutus taloyhtiön talouteen
Tilojen vuokraamisesta saatavat tulot pienentävät osaltaan osakkaiden vastikerasitusta, ja ne on kirjattava taloyhtiön kirjanpitoon muuna tulona. Tulot vaikuttavat myös verotukseen: taloyhtiön ulkopuolisille suunnattu vuokraustoiminta voi tietyissä tilanteissa olla elinkeinotoimintaa, jolloin siitä maksetaan yhteisöveroa. Rajanveto elinkeinotulon ja kiinteistötulon välillä on tapauskohtaista, joten merkittävissä vuokrausjärjestelyissä kannattaa kysyä neuvoa tilitoimistolta tai verottajalta.
Vuokratulot ja niiden käyttötarkoitus – meneekö raha suoraan vastikkeiden kattamiseen vai korjausrahastoon – kannattaa kirjata näkyviin taloyhtiön talousarvioon, jotta osakkaat näkevät läpinäkyvästi, mihin tulot käytetään.
Yleinen myytti: osakkaalla on automaattinen etuoikeus
Monissa taloyhtiöissä uskotaan, että osakkaalla on aina etuoikeus vuokrata yhtiön hallinnassa oleva tila, esimerkiksi ylimääräinen kellarikomero. Näin ei automaattisesti ole – laki ei anna osakkaalle etuosto- tai etuvuokraoikeutta yhtiön yleisiin tiloihin, ellei yhtiöjärjestyksessä ole asiasta erikseen määrätty. Hallitus tai yhtiökokous voi halutessaan tarjota tilaa ensin osakkaille, mutta se on käytäntökysymys, ei lakisääteinen velvoite. Yhdenvertaisuusperiaate kuitenkin edellyttää, että jos osakkaille tarjotaan mahdollisuus, kaikilla on siihen sama oikeus – esimerkiksi arvonnalla tai ilmoittautumisjärjestyksellä.
UKK
Voiko taloyhtiö vuokrata kellarikomeron suoraan ulkopuoliselle, joka ei asu talossa?
Kyllä, jos tila on yhtiön hallinnassa eikä kuulu yhtiöjärjestyksen mukaan minkään osakkeen hallintaan. Päätös tehdään hallituksessa tai tarvittaessa yhtiökokouksessa, ja vuokrasta laaditaan kirjallinen sopimus.
Tarvitaanko yhtiökokouksen päätös aina, kun taloyhtiö vuokraa tilaa?
Ei aina. Tavanomaiset, pienimuotoiset vuokraukset kuuluvat hallituksen toimivaltaan. Laajakantoiset tai taloudellisesti merkittävät järjestelyt, kuten liiketilan pitkäaikainen vuokraus, on syytä viedä yhtiökokoukseen.
Voiko osakas vaatia oikeutta vuokrata yhtiön hallinnassa oleva tila itselleen?
Osakkaalla ei ole automaattista etuoikeutta, ellei yhtiöjärjestys sitä anna. Hallitus voi harkintansa mukaan tarjota tilaa ensin osakkaille, mutta menettelyn on oltava kaikkia osakkaita kohtaan yhdenvertainen.
Yhteenveto
Tilojen vuokraaminen taloyhtiöstä on toimiva tapa tuoda lisätuloja ja hyödyntää käyttämättömiä neliöitä, kunhan päätöksenteko, yhtiöjärjestys ja sopimus ovat kunnossa. Hallituksen kannattaa aina tarkistaa yhtiöjärjestyksen tilamääräykset ennen päätöstä ja kirjata vuokraehdot huolellisesti, jotta myöhemmät riidat vältetään. Yksittäisen taloyhtiön tilanteessa, jossa on epäselvyyttä päätösvallan rajoista tai verokohtelusta, kannattaa kääntyä isännöitsijän tai lakimiehen puoleen ennen sopimuksen allekirjoittamista.