Taloyhtiön hallitus saa isännöintitoimiston tarjouksen tai sopimusluonnoksen, jonka vastuuehdot ovat usein pienellä painettuja ja vaikeasti tulkittavia. Isännöitsijän vastuunrajaus kertoo, kuinka paljon taloyhtiö voi periä korvausta, jos isännöinnissä tehdään virhe. Siksi se kannattaa lukea ennen allekirjoitusta eikä vasta silloin, kun vahinko on jo syntynyt. Tässä artikkelissa käydään läpi, mitkä rajaukset ovat alalla tavanomaisia, mitkä kannattaa neuvotella uudelleen ja mihin hallitus ei saa suostua.
Mistä isännöitsijän vastuu syntyy
Isännöitsijän vastuu syntyy kahdesta lähteestä. Asunto-osakeyhtiölain 24 luvun mukaan isännöitsijä vastaa vahingosta, jonka hän on tehtävässään aiheuttanut yhtiölle tahallaan tai huolimattomuudesta. Jos vahinko johtuu lain tai yhtiöjärjestyksen rikkomisesta, hän vastaa myös osakkaalle tai muulle aiheutuneesta vahingosta. Toinen lähde on isännöintisopimus, jonka taloyhtiö tekee useimmiten isännöintitoimiston eikä yksittäisen henkilön kanssa.
Ero on käytännössä merkittävä. Sopimuksen vastuunrajaus koskee taloyhtiön ja toimiston välistä suhdetta. Se ei poista lakiin perustuvaa vastuuta osakkaita tai ulkopuolisia kohtaan, eikä sillä voi sopia pois tahallisesti tai törkeän huolimattomasti aiheutettua vahinkoa. Laajemmin aihetta käsitellään artikkelissa isännöitsijän vastuu virheistä ja vahingoista.
Tyypilliset vastuunrajaukset isännöintisopimuksessa
Useimmat suomalaiset isännöintisopimukset tehdään Isännöintiliiton ja Kiinteistöliiton laatimien isännöinnin yleisten sopimusehtojen (IYSE) pohjalta. Yleiset ehdot ovat alan vakiintunut lähtökohta, mutta toimistot muokkaavat niitä usein omilla erityisehdoillaan. Kokenut hallituksen puheenjohtaja lukee ensin erityisehdot, koska niissä yleisten ehtojen sisältöä yleensä muutetaan.
Sopimuksista löytyy tavallisesti seuraavat rajaukset:
– Euromääräinen enimmäiskorvaus, joka on usein sidottu isännöintipalkkioon, esimerkiksi 6-12 kuukauden palkkion suuruiseksi.
– Välillisten vahinkojen poissulkeminen, kuten menetetyt vuokratulot tai avustukset.
– Reklamaatioaika, jonka kuluessa virheestä on ilmoitettava, tyypillisesti 3-12 kuukautta virheen havaitsemisesta.
– Kolmansien osapuolten työt: isännöitsijä ei vastaa urakoitsijan, huoltoyhtiön tai valvojan virheistä.
– Hallituksen päätökset: isännöitsijä ei vastaa hallituksen tai yhtiökokouksen tekemistä päätöksistä, jos hän on toteuttanut ne ohjeiden mukaisesti.
Nämä kaikki ovat sinänsä hyväksyttäviä. Ratkaisevaa on, mitkä luvut niihin on kirjattu ja miten ehdot muotoillaan.
Mitä vastuunrajausta voi hyväksyä
Palkkioon sidottu katto on alalla tavallinen eikä se ole kohtuuton. Ongelmia syntyy silloin, kun katto on suhteeton taloyhtiön kokoon ja riskeihin nähden. Esimerkki: 24 huoneiston rivitaloyhtiö maksaa 35 €/huoneisto/kk eli 840 € kuukaudessa. Kuuden kuukauden palkkion katto on siis 5 040 €. Jos isännöitsijä unohtaa energia-avustuksen hakemuksen määräajan ja taloyhtiö menettää 18 000 € avustuksen, katto ei riitä lähellekään.
Tällaisessa tilanteessa välillisten vahinkojen poissulkeminen voi lisäksi estää korvauksen kokonaan, koska menetetty avustus voidaan tulkita välilliseksi vahingoksi. Kun ehtoja luetaan yhdessä, hallitus ymmärtää, mitä se todella hyväksyy.
Kohtuullinen lähtökohta on, että katto vastaa vähintään 12 kuukauden palkkiota tai kiinteää euromäärää, joka on mitoitettu taloyhtiön kokoon. Yli 30 huoneiston kerrostaloyhtiössä, jossa suunnitellaan putkiremonttia, kiinteä 20 000-50 000 € katto on usein järkevämpi kuin palkkioon sidottu. Kiinteän katon pitää olla linjassa toimiston vastuuvakuutuksen kanssa. Siksi hallituksen kannattaa tarkistaa myös isännöitsijän vastuuvakuutus ja sen vakuutusmäärä.
Pienessä alle 10 huoneiston paritalo- tai rivitaloyhtiössä palkkioon sidottu katto voi riittää, koska yhtiön rahaliikenne ja hankkeet ovat pieniä. Jos samassa yhtiössä on käynnissä katto- tai salaojaurakka, riski kasvaa hetkellisesti moninkertaiseksi. Silloin hankkeen ajaksi kannattaa sopia erillisestä vastuusta.
Mihin ei pidä suostua
Jotkin ehdot ovat varoitusmerkkejä riippumatta toimiston koosta tai maineesta. Ehto, joka sulkee vastuun kokonaan pois isännöitsijän omista laiminlyönneistä, ei ole kohtuullinen. Ehto ei myöskään saa rajata vastuuta tahallisuudesta tai törkeästä huolimattomuudesta, sillä tällainen rajaus on tavallisesti pätemätön eikä sitä kannata hyväksyä edes muodollisesti.
Liian lyhyt reklamaatioaika on toinen sudenkuoppa. Jos virheestä on ilmoitettava kuukauden kuluessa siitä, kun se on tapahtunut, ehto on käytännössä hyödytön, koska monet talousvirheet paljastuvat vasta tilinpäätöksessä tai tilintarkastuksessa. Määräajan pitää alkaa virheen havaitsemisesta.
Varovaisuutta vaativat myös epämääräiset muotoilut, kuten ”toimisto ei vastaa tietojärjestelmien häiriöistä”. Jos sähköisen isännöinnin järjestelmä on toimiston oma valinta, häiriön seurauksia ei pidä siirtää kokonaan taloyhtiön kannettaviksi.
Yleinen myytti: vastuunrajaus tarkoittaa, ettei isännöitsijä vastaa mistään
Moni hallituksen jäsen ajattelee, että vastuunrajauksen jälkeen toimistolta ei saa mitään, tai päinvastoin, että vastuuvakuutus korvaa kaiken. Kumpikaan ei pidä paikkaansa. Rajaus asettaa vain ylärajan sopimusperusteiselle korvaukselle, ja lakiin perustuva vastuu osakkaita kohtaan säilyy. Vakuutus taas korvaa vain sen, mistä toimisto on oikeudellisesti vastuussa, ja enintään vakuutusmäärään asti. Jos sopimuksen katto on 5 000 €, vakuutus ei maksa taloyhtiölle 50 000 €, vaikka vakuutusmäärä olisi miljoona.
Yleisimmät virheet vastuuehtojen käsittelyssä
Ensimmäinen virhe on se, että hallitus vertailee tarjouksia pelkän hinnan perusteella. Halvimmassa tarjouksessa vastuu voi olla rajattu tiukimmin, ja 3 €/huoneisto/kk säästö menettää merkityksensä ensimmäisen vahingon jälkeen.
Toinen virhe on liitteiden ohittaminen. Vastuunrajaus voi olla kirjattu yleisiin ehtoihin, palveluhinnastoon tai tehtäväluetteloon, ja ristiriitatilanteessa sovelletaan sitä asiakirjaa, jolle sopimuksen etusijajärjestys antaa etusijan. Hallituksen pitää lukea koko asiakirjakokonaisuus.
Kolmas virhe on se, ettei vastuista neuvotella lainkaan. Monet toimistot hyväksyvät korkeamman katon tai pidemmän reklamaatioajan, kun asiaa pyydetään kirjallisesti jo tarjousvaiheessa. Kaikki keskeiset ehdot on hyvä käydä läpi samalla, kun tarkistetaan, mitä isännöintisopimuksen tulisi sisältää.
UKK
Voiko isännöitsijän vastuun rajata sopimuksella kokonaan pois?
Ei. Tahallisesti tai törkeän huolimattomasti aiheutettua vahinkoa ei käytännössä voi rajata pois, eikä sopimus poista asunto-osakeyhtiölakiin perustuvaa vastuuta osakkaita tai kolmansia kohtaan.
Mikä on kohtuullinen vastuukatto isännöintisopimuksessa?
Alalla tavallinen katto on 6-12 kuukauden isännöintipalkkio. Suurissa kerrostaloyhtiöissä ja korjaushankkeiden aikana kannattaa neuvotella kiinteästä euromäärästä, joka vastaa todellista riskiä ja toimiston vastuuvakuutusta.
Kuka taloyhtiössä hyväksyy isännöintisopimuksen vastuuehdot?
Isännöintisopimuksen tekee yleensä hallitus, joka on myös vastuussa ehtojen asianmukaisuudesta. Jos ehdot ovat poikkeuksellisia tai yhtiöllä on edessä suuri hanke, ne kannattaa tarkistuttaa juristilla ennen allekirjoitusta.
Näin hallitus toimii ennen allekirjoitusta
Isännöitsijän vastuunrajaus on normaali osa sopimusta, ja sen hyväksyminen on perusteltua, kun katto, reklamaatioaika ja poikkeukset ovat oikeassa suhteessa taloyhtiön kokoon ja tuleviin hankkeisiin. Hallituksen kannattaa pyytää vastuuehdot kirjallisesti kaikilta tarjoajilta, verrata niitä keskenään ja kirjata mahdolliset muutokset sopimuksen erityisehtoihin. Yksittäisen taloyhtiön sopimusta tai mahdollista vahinkotilannetta koskevissa kysymyksissä on syytä kääntyä asunto-osakeyhtiöoikeuteen perehtyneen juristin puoleen.