Energiakatselmus taloyhtiössä kertoo hallitukselle, mihin kiinteistön energia kuluu ja mitkä korjaukset oikeasti maksavat itsensä takaisin. Energiakatselmus taloyhtiössä on vapaaehtoinen selvitys, joka toimii hyvänä pohjana, kun lämmityskulut nousevat tai PTS:ssä on putkiremontti, ikkunoiden uusiminen tai lämmitysmuodon vaihto. Tästä artikkelista hallituksen jäsen tai aktiivinen osakas näkee, mitä katselmus sisältää, paljonko se maksaa ja miten raportista saa hyödyn irti.
Mitä energiakatselmus käytännössä on
Energiakatselmus on asiantuntijan tekemä selvitys kiinteistön lämmön, sähkön ja veden kulutuksesta. Katselmoija käy läpi kulutushistorian, käy paikan päällä ja laskee, paljonko eri toimenpiteillä voi säästää. Raportissa jokaisella ehdotuksella on arvioitu säästö euroina ja energiana, investoinnin hinta ja takaisinmaksuaika.
Suomessa yleinen lähtökohta on Motivan katselmusmalli, jonka mukaan työ on tehty pitkään. Asunto-osakeyhtiölle katselmus on vapaaehtoinen. Energiatehokkuuslain pakollinen energiakatselmus koskee suuria yrityksiä, ei tavallista taloyhtiötä.
Myytti: energiatodistus kertoo saman asian
Hallituksessa kuulee usein, että ”meillähän on jo energiatodistus”. Todistus ja katselmus ovat kuitenkin eri asioita. Energiatodistus tarvitaan, kun huoneisto myydään tai vuokrataan. Se perustuu laskennalliseen kulutukseen vakioidulla käytöllä, ja tuloksena on E-luku ja energialuokka A-G.
Energiatodistus ei kerro, että kolmannen kerroksen patterit ovat liian kuumia, ilmanvaihtokone käy täysillä öisin tai lämpimän käyttöveden kiertopumppu on ylimitoitettu. Katselmus kertoo. Todistus vastaa kysymykseen ”missä luokassa olemme”, katselmus kysymykseen ”mitä meidän kannattaa tehdä”.
Energiakatselmuksen sisältö vaihe vaiheelta
Hyvä katselmus etenee yleensä samassa järjestyksessä riippumatta siitä, onko kyseessä 12 huoneiston rivitaloyhtiö vai 80 huoneiston kerrostaloyhtiö.
1. Lähtötiedot. Katselmoija tarvitsee kulutustiedot vähintään 3 vuoden ajalta: kaukolämmön, kiinteistösähkön ja veden. Lämmön kulutus sääkorjataan Ilmatieteen laitoksen lämmitystarveluvuilla, jotta leuto talvi ei näytä säästöltä eikä kova pakkastalvi tuhlaukselta. Lisäksi tarvitaan piirustukset, huoltokirja ja tiedot tehdyistä korjauksista.
2. Kiinteistökäynti. Mukana on hyvä olla kiinteistönhuollon edustaja. Paikan päällä tarkistetaan lämmönjakohuone, säätökäyrät, ilmanvaihtokoneet ja niiden käyntiajat, patteriventtiilit, vesikalusteet, valaistus sekä yläpohja ja ikkunat silmämääräisesti. Usein mitataan myös huoneistojen sisälämpötiloja.
3. Analyysi. Kulutusta verrataan vastaaviin rakennuksiin. Jos 1970-luvun kerrostalon ominaislämmönkulutus on selvästi samanikäisten talojen tason yläpuolella, syy kannattaa etsiä.
4. Toimenpide-ehdotukset. Ehdotukset jaetaan yleensä kolmeen ryhmään. Säätöä ja käyttötapoja koskevat toimenpiteet maksavat vähän ja hyöty näkyy heti. Pienet investoinnit, kuten patteriverkoston perussäätö, termostaattiventtiilit tai vesikalusteiden virtaamien rajoitus, maksavat itsensä takaisin tyypillisesti 1-5 vuodessa. Suuret investoinnit, kuten poistoilmalämpöpumppu, maalämpö, lisäeristys ja ikkunat, ajoitetaan usein muiden korjausten yhteyteen.
5. Raportti ja esittely. Katselmoija esittelee tulokset hallitukselle, ja ehdotukset siirretään kunnossapitosuunnitelmaan.
Mitä katselmus maksaa ja kenen kannattaa tilata
Hinta riippuu rakennuksen koosta ja selvityksen laajuudesta. Pienen rivitaloyhtiön suppea energiaselvitys voi maksaa noin 800-2 000 €. Täysi katselmus keskikokoiselle kerrostaloyhtiölle maksaa tyypillisesti 2 000-6 000 €, ja useamman rakennuksen yhtiöillä hinta voi olla suurempi. Pyydä tarjous aina samalla sisältökuvauksella, jotta tarjoukset ovat vertailukelpoisia.
Katselmus kannattaa tilata etenkin, jos lämmityskulut ovat nousseet selvästi, yhtiössä harkitaan lämmitysmuodon vaihtoa tai PTS:ssä on 3-5 vuoden sisällä suuri hanke. Kun suunnittelette esimerkiksi lämmitysjärjestelmän uusimista, katselmus antaa mitoituksen ja kannattavuuslaskelman pohjaksi oikeat kulutusluvut.
Poikkeuksiakin on. Jos taloyhtiö on rakennettu 2010-luvulla, kulutus on vertailutasolla eikä korjauksia ole näköpiirissä, täysi katselmus tuskin kannattaa. Silloin riittää usein huoltoyhtiön tai teknisen isännöitsijän tekemä säätötarkastus. Paritaloyhtiössä taas osakkaat maksavat lämmityksen usein itse, jolloin yhteinen katselmus hyödyttää vähemmän.
Käytännön esimerkki: 1970-luvun kerrostalo Tampereella
Tyypillinen tilanne on 40 huoneiston kaukolämmitteinen kerrostaloyhtiö, jossa asukkaat valittavat samaan aikaan liian kylmistä päätyasunnoista ja liian kuumista keskiasunnoista. Hallitus on miettinyt patterien lisäämistä päätyihin.
Katselmuksessa selviää usein, että patteriverkostoa ei ole koskaan perussäädetty, menoveden lämpötila on nostettu kylmien asuntojen takia ja keskiasunnoissa tuuletetaan ikkunoista lämpöä ulos. Perussäätö ja termostaattiventtiilien vaihto maksavat murto-osan uusista pattereista, ja lämmönkulutus laskee tyypillisesti 5-10 %. Samassa raportissa voidaan arvioida poistoilmalämpöpumpun kannattavuus, koska tämän ikäisissä taloissa koneellinen poisto on yleinen.
Yleisimmät virheet energiakatselmuksessa
Raportti jää hyllyyn. Yleisin virhe on se, että katselmus tilataan, raportti esitellään yhtiökokouksessa ja sitten mitään ei tapahdu. Kokenut isännöitsijä vie ehdotukset suoraan kunnossapitotarveselvitykseen ja PTS:ään. Jokaiselle toimenpiteelle sovitaan vastuuhenkilö ja aikataulu.
Kulutustiedot puuttuvat. Jos taloyhtiöllä ei ole kuukausikohtaisia kulutustietoja, katselmoija joutuu arvioimaan, ja tulokset jäävät epätarkoiksi. Tiedot saa yleensä energiayhtiön palvelusta. Hae ne valmiiksi ennen tilausta.
Huoltoyhtiö jätetään ulkopuolelle. Säätöön perustuvat säästöt säilyvät vain, jos kiinteistönhuolto tietää uudet asetukset eikä palauta niitä ensimmäisen valituksen jälkeen. Pyydä huoltoyhtiötä mukaan kiinteistökäynnille ja tulosten esittelyyn.
Säästölaskelmiin kannattaa myös suhtautua kriittisesti. Takaisinmaksuaika perustuu oletettuun energian hintaan, ja hinta voi muuttua. Pyydä katselmoijaa laskemaan herkkyystarkastelu, esimerkiksi 20 % halvemmalla ja 20 % kalliimmalla energialla.
Katselmus osana taloyhtiön päätöksentekoa
Hallitus voi yleensä tilata katselmuksen omalla päätöksellään, koska se on tavanomainen selvitys eikä vaadi yhtiökokouksen päätöstä. Raportin pohjalta tehtävät suuret investoinnit ja niiden rahoitus käsitellään kuitenkin yhtiökokouksessa asunto-osakeyhtiölain mukaisesti. Tarkat rajat riippuvat yhtiöjärjestyksestä ja hankkeen laajuudesta, joten ne kannattaa varmistaa isännöitsijältä ja tarvittaessa juristilta.
Tukien tilanne muuttuu usein. ARA:n asuinrakennusten energia-avustus on jo päättynyt, ja uusista tukiohjelmista kannattaa tarkistaa ajantasainen tieto ARA:n, Motivan ja ELY-keskusten sivuilta ennen päätöksiä. Lisää vinkkejä kokonaisuuden hallintaan löydät artikkelista energiatehokkuus taloyhtiössä.
UKK
Onko energiakatselmus taloyhtiölle pakollinen?
Ei ole. Asunto-osakeyhtiön energiakatselmus on vapaaehtoinen. Pakollinen on energiatodistus, joka tarvitaan, kun huoneisto myydään tai vuokrataan.
Kuka energiakatselmuksen voi tehdä?
Katselmuksen tekee yleensä LVI- tai energia-alan asiantuntija, jolla on kokemusta asuinrakennuksista ja Motivan katselmusmallista. Kysy tarjouspyynnössä referenssejä samantyyppisistä kohteista ja malliraportti.
Kuinka nopeasti säästöt näkyvät?
Säätötoimenpiteiden vaikutus näkyy jo seuraavan lämmityskauden kulutuksessa. Suurten investointien hyöty kertyy vuosien kuluessa, ja niiden takaisinmaksuaika on tyypillisesti 10-20 vuotta.
Yhteenveto ja seuraava askel
Energiakatselmus on hyödyllinen silloin, kun sen tuloksia oikeasti käytetään. Kerää kulutustiedot valmiiksi, ota huoltoyhtiö mukaan ja vie ehdotukset suoraan PTS:ään. Aloita halvoista säätötoimenpiteistä ja ajoita suuret energiainvestoinnit muiden korjausten yhteyteen. Jos taloyhtiöltä puuttuu ajantasainen kuntotieto, kuntoarvio ja PTS kannattaa tehdä katselmuksen rinnalla, jotta energiatoimet ja korjaushankkeet tukevat toisiaan. Taloyhtiön omissa sopimus- ja päätöskysymyksissä kannattaa kysyä neuvoa isännöitsijältä tai juristilta.