Isännöitsijän vastuuvakuutus on asia, jota taloyhtiön hallitus kysyy harvoin ennen kuin jokin on jo mennyt pieleen. Tämä artikkeli on tarkoitettu hallituksen puheenjohtajalle ja jäsenille, jotka haluavat varmistaa ennen isännöintisopimuksen allekirjoittamista tai uusimista, että isännöitsijän vastuuvakuutus todella kattaa ne riskit, joita taloyhtiön arjessa syntyy. Tarkistus vie noin tunnin. Jos vahinko sattuu, sen arvo voi olla kymmeniä tuhansia euroja.
Miksi isännöitsijän vastuuvakuutus kuuluu hallituksen tarkistuslistalle
Asunto-osakeyhtiölain 24 luvun mukaan isännöitsijä on velvollinen korvaamaan vahingon, jonka hän on tehtävässään tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle, osakkaalle tai muulle henkilölle. Oikeus korvaukseen ei paljon auta, jos vastuussa olevalla isännöintitoimistolla ei ole rahaa maksaa. Vakuutus muuttaa vastuun rahaksi.
Pienessä kahden hengen isännöintitoimistossa yksi 40 000 euron korvausvaatimus voi kaataa koko yrityksen. Suurella valtakunnallisella toimijalla taloudellinen kantokyky on parempi, mutta silloinkin vakuutus ratkaisee käytännössä, kuinka nopeasti ja riidattomasti korvaus maksetaan. Vastuun perusteista kerrotaan tarkemmin artikkelissa isännöitsijän vastuu virheistä ja vahingoista.
Toiminnan vastuuvakuutus vai varallisuusvahinkovakuutus
Tässä tehdään yleisin väärä johtopäätös. Isännöintitoimisto voi kertoa rehellisesti, että sillä on vastuuvakuutus, vaikka vakuutus ei kattaisi lainkaan isännöinnin tyypillisimpiä virheitä.
Toiminnan vastuuvakuutus korvaa yleensä henkilö- ja esinevahinkoja. Jos isännöitsijä kaataa katselmuksella asukkaan kalliin lattiavalaisimen, tämä vakuutus toimii. Isännöinnissä vahingot ovat kuitenkin harvoin tällaisia.
Tyypillinen isännöintivirhe aiheuttaa puhtaan varallisuusvahingon: rahallisen menetyksen ilman, että mitään fyysistä on rikkoutunut. Isännöitsijätodistukseen on jäänyt kirjaamatta päätetty linjasaneeraus, ostaja maksaa asunnosta liikaa ja vaatii korvausta. Vakuutusyhtiölle tehtävän vahinkoilmoituksen määräaika ylittyy. Yhtiökokouskutsu lähtee myöhässä ja korjaushankkeen päätös joudutaan tekemään uudelleen, jolloin urakkatarjous ehtii vanhentua. Näihin tarvitaan varallisuusvahinkovastuuvakuutus, jota kutsutaan myös konsulttivastuuvakuutukseksi tai ammatilliseksi vastuuvakuutukseksi.
Kokenut hallituksen puheenjohtaja ei siis kysy ”onko teillä vastuuvakuutus”, vaan ”kattaako vakuutuksenne puhtaat varallisuusvahingot isännöintitehtävissä”.
Myytti: vastuuvakuutus korvaa myös kavalluksen
Ei korvaa. Vastuuvakuutus ei kata tahallisia rikoksia, joten jos isännöintitoimiston työntekijä siirtää taloyhtiön varoja omalle tililleen, vastuuvakuutus ei maksa. Suomessa on muutaman vuoden välein uutisoitu isännöintiin liittyvistä kavalluksista, joissa menetykset ovat olleet satoja tuhansia euroja useamman taloyhtiön kesken.
Kavallusriskiä vastaan suojaa erillinen rikosvakuutus, jonka isännöintitoimisto voi ottaa omien työntekijöidensä varalle tai taloyhtiö itselleen. Kysy kummastakin vaihtoehdosta. Rikosvakuutusta tärkeämpi suoja ovat silti käytännöt: hallitus hyväksyy maksut kahden hyväksyjän periaatteella, toiminnantarkastaja tai tilintarkastaja käy pankkitiliotteet läpi, ja yhtiön tilit pidetään omissa nimissään eikä isännöintitoimiston asiakasvaratilillä.
Mitä hallituksen pitää tarkistaa vakuutustodistuksesta
Pyydä isännöintitoimistolta vakuutusyhtiön antama voimassa oleva vakuutustodistus, ei pelkkää mainintaa tarjouksessa. Todistus on lyhyt asiakirja, ja siitä tarkistetaan viisi asiaa:
1. Vakuutuslaji – onko kyse varallisuusvahinkojen vastuuvakuutuksesta vai pelkästä toiminnan vastuuvakuutuksesta.
2. Vakuutusmäärä – enimmäiskorvaus yhtä vahinkoa kohden ja koko vakuutuskaudelta. Vuosikohtainen yhteiskatto jaetaan kaikkien toimiston asiakkaiden kesken.
3. Omavastuu – usein 1 000-10 000 € vahinkoa kohden. Pienissä vahingoissa omavastuu jää toimiston maksettavaksi, ja sen pitää pystyä siihen.
4. Voimassaolo – vakuutuskausi ja mahdollinen takautuva voimassaolo, eli korvataanko vahingot, jotka on aiheutettu ennen vakuutuksen alkamista mutta havaittu vasta myöhemmin.
5. Rajoitusehdot – erityisesti tekninen isännöinti, rakennuttaminen ja alihankkijoiden työ.
Viimeinen kohta on tärkeä taloyhtiölle, jolla on edessä putkiremontti tai julkisivukorjaus. Jos isännöintitoimisto toimii myös hankkeen rakennuttajakonsulttina, tavallinen isännöinnin vastuuvakuutus voi rajata projektinjohdon ulkopuolelle. Silloin konsultilta tarvitaan erillinen vastuuvakuutus, jonka vakuutusmäärä vastaa hankkeen kokoa. Vajaan 30 huoneiston kerrostaloyhtiön linjasaneeraus maksaa helposti 1,5-2,5 miljoonaa euroa, joten 200 000 euron vakuutusmäärä ei riitä suunnitteluvirheen seurauksiin.
Vakuutusmäärä suhteessa taloyhtiön kokoon
Kiinteää oikeaa summaa ei ole. Peukalosääntönä vakuutusmäärän pitää kattaa realistinen pahin yksittäinen virhe. Alle 10 huoneiston rivitaloyhtiössä suurin riski liittyy tavallisesti isännöitsijätodistuksiin, vakuutusasioihin ja talousarvion virheisiin. Yli 30 huoneiston kerrostaloyhtiössä riskit kasvavat lainojen hoidon, rahoitusvastikkeiden tilitysten ja korjaushankkeiden myötä.
Rajatapauksena kannattaa huomioida osa-aikainen tai maallikkoisännöitsijä, esimerkiksi rivitaloyhtiön oma osakas, joka hoitaa isännöinnin pientä palkkiota vastaan. Hänellä ei usein ole lainkaan omaa vastuuvakuutusta. Silloin taloyhtiön kannattaa selvittää omalta vakuutusyhtiöltään, voiko yhtiön hallituksen ja isännöitsijän vastuuvakuutuksen ottaa taloyhtiön nimiin. Kokonaisuuden hahmottamisessa auttaa artikkeli vakuutukset taloyhtiössä.
Yleisimmät virheet vastuuvakuutuksen tarkistamisessa
Tarkistus tehdään vain kerran. Hallitus katsoo vakuutuksen kilpailutuksen yhteydessä, ja sen jälkeen asiaa ei kysytä kymmeneen vuoteen. Vakuutus on voinut sillä välin päättyä, vakuutusyhtiö vaihtua tai vakuutusmäärä pienentyä. Pyydä ajantasainen todistus vuosittain, esimerkiksi tilinpäätöksen käsittelyn yhteydessä keväällä.
Isännöintitoimiston vaihdon riskiä ei huomata. Monet vastuuvakuutukset ovat voimassa sen ajan, jolloin korvausvaatimus esitetään, eivät sen ajan, jolloin virhe tehtiin. Jos isännöintitoimisto lopettaa toimintansa tai sen liiketoiminta myydään, aiemmat virheet voivat jäädä ilman vakuutussuojaa. Yritysostot ovat alalla yleisiä, joten tätä kannattaa kysyä suoraan.
Vaatimus jätetään sopimukseen kirjaamatta. Suullinen lupaus ei sido. Kirjaa isännöintisopimukseen velvoite pitää varallisuusvahinkojen vastuuvakuutus voimassa koko sopimuskauden ajan, vähimmäisvakuutusmäärä ja velvollisuus toimittaa todistus pyydettäessä.
ISA-auktorisointi ja AIT-pätevyys eivät korvaa tarkistusta
Isännöinnin Auktorisointiyhdistyksen ISA-auktorisoinnin kriteereihin on kuulunut muun muassa asianmukainen vastuuvakuutus, ja auktorisointi kertoo, että toimiston käytännöt on arvioitu ulkopuolisen tahon toimesta. Auktorisointi ei silti kerro, riittääkö vakuutusmäärä juuri teidän taloyhtiönne korjaushankkeeseen. Tarkista ajantasaiset kriteerit yhdistykseltä.
AIT-pätevyys taas on henkilökohtainen ammattipätevyys, joka kertoo isännöitsijän osaamisesta. Pätevä ammatti-isännöitsijä tekee vähemmän virheitä, mutta pätevyys ei ole vakuutus. Molemmat ovat hyviä merkkejä, kumpikaan ei ole näyttö vakuutussuojasta.
UKK
Onko isännöintitoimistolla lakisääteinen velvollisuus pitää vastuuvakuutusta?
Asunto-osakeyhtiölaki ei velvoita isännöintitoimistoa ottamaan vastuuvakuutusta. Velvoite syntyy käytännössä isännöintisopimuksesta ja mahdollisesta auktorisoinnista, joten hallituksen pitää vaatia sitä sopimuksessa.
Tarvitseeko taloyhtiön hallitus oman vastuuvakuutuksen, jos isännöitsijällä on omansa?
Isännöitsijän vakuutus kattaa isännöitsijän virheet, ei hallituksen jäsenten päätöksiä. Hallituksen jäsenille on saatavilla erillinen luottamushenkilöiden vastuuvakuutus, joka on usein hinnaltaan maltillinen. Sen tarve kannattaa arvioida yhdessä taloyhtiön vakuutusyhtiön kanssa.
Mitä tehdään, jos epäilemme isännöitsijän aiheuttaneen vahingon?
Dokumentoi tapahtumat, tee hallituksen päätös korvausvaatimuksen esittämisestä ja esitä vaatimus kirjallisesti isännöintitoimistolle, joka ilmoittaa asian vakuutusyhtiölleen. Kanneaika on rajallinen, joten käänny ajoissa asunto-osakeyhtiöihin perehtyneen juristin puoleen.
Viimeinen käytännön vinkki hallitukselle
Lisää hallituksen vuosikelloon yksi rivi: vastuuvakuutustodistus pyydetään isännöintitoimistolta joka vuosi ennen varsinaista yhtiökokousta. Kun todistus on käsissä, tarkista vakuutuslaji, vakuutusmäärä, omavastuu, voimassaolo ja rajoitukset sekä kirjaa tarkistus hallituksen kokouksen pöytäkirjaan. Jos todistuksesta herää kysymyksiä tai vakuutusmäärä näyttää pieneltä tulevaan korjaushankkeeseen nähden, pyydä arvio vakuutusmeklarilta tai juristilta ennen kuin uusi sopimus allekirjoitetaan.